تغییر مدل وام مسكن

به گزارش نما هیات دولت 23 مهر ماه امسال از بین دوراهی افزایش وام ساخت یا وام خرید، گزینه اول را برگزید و بدون آنکه پیش‌زمینه ذهنی چندان قوی در بازار مسکن برای ارتقای میزان تسهیلات ساخت‌وساز وجود داشته باشد، ناگهان در مصوبه‌ای، سقف وام ساخت مسکن را به 50 میلیون تومان افزایش داد.

هم‌اکنون مشخص شده، مجوز اخیر هیات‌دولت اگر چه با بخشی از برنامه‌های وزارت راه‌وشهرسازی تحت عنوان «تقویت عرضه مسکن ارزان‌قیمت برای دهک‌های کم‌درآمد» انطباق دارد اما هدفی که این وزارتخانه برای تامین مالی «پایدار» بخش مسکن تدارک دیده را محقق نمی‌کند.

از همين رو، مسوولان وزارت ‌راه ‌و شهرسازی در هفته‌های اخیر با استقبال از موافقت دولت با افزایش سقف وام ساخت در بافت‌فرسوده، کماکان به رایزنی‌های خود برای راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن به‌عنوان پایدارترین جریان تامین مالی ادامه دادند تا بلکه موافقت بانک‌مرکزی را نیز به‌دست آورند.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه حاکی است: مذاکرات بین مقامات وزارت راه‌وشهرسازی، بانک‌مرکزی و بانک مسکن برای «نحوه ایجاد صندوق پس‌انداز و پرداخت وام خرید از محل صندوق»، در آخرین نشست مشترک، به جمع‌بندی روی فرمول پیشنهادی بانک مسکن منتهی شده و مدل نهایی که سخت‌ترین شکل پرداخت وام خرید مسکن به حساب می‌آید، هم‌اکنون آماده ارائه به شورای پول‌واعتبار شده است.

پيشنهـاد 100 ميليـوني كنـار رفـت، دو مدل در نيمه‌نهايي
آنچه نتیجه به‌دست آمده از آخرین دور مذاکرات را قابل‌تامل کرده، محتوای مدل بانک مسکن است. طرفین مذاکره در طول چندین ماه نشست مشترک در سطوح عالی، کارشناسی و مدیریتی، متفق‌القول شده بودند که برای افزایش سقف وام خرید مسکن باید طرح وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن در یک بانک که می‌تواند برای شروع کار بانک‌مسکن باشد، به اجرا دربیاید.

در طرح اولیه وزارت راه‌وشهرسازی، پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهیلات خرید معادل 50 درصد قیمت مسکن با ارقام شناور 80 تا 100 میلیون تومان و نرخ سود 14درصد– نرخ در استطاعت- پیش‌بینی شده بود. اما در ماه‌های اخیر با رسیدن روند مذاکرات به مراحل جزئی و ریز این طرح، از یکسو ارقام اولیه تعدیل شد و از سوی دیگر، دو مدل از طرف بانک مسکن و مسوولان بخش مسکن در اولویت بررسی و تصمیم‌گیری قرار گرفت.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بعد از آنکه در اواخر فصل تابستان، نظر بانک‌مرکزی مبنی‌بر «افزایش تدریجی سقف تسهیلات خرید به جای رشد یکباره سقف و همچنین اجرای پایلوت صندوق پس‌انداز با وام نه‌چندان پرقدرت» در فضای مذاکرات غالب شد، بانک مسکن مدل خود برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز را براساس پرداخت وام 100 هزار فقره با میانگین سقف 60میلیون تومان و سود حمایتی 14درصد طراحی و ارائه کرد.

در این مدل، امکان پرداخت وام خرید با ارقام شناور 40، 60 و حداکثر 80 میلیون تومان وجود دارد كه متناسب با شهرهاي پرهزينه، قابل پرداخت است.

اما مدل بانک مسکن که هم‌اکنون به‌عنوان پیشنهاد نهایی آماده طرح و بررسی در شورای پول‌ و اعتبار است، از آن جهت قابل‌تامل ارزیابی می‌شود که بار عمده تامین منابع مالی برای پرداخت وام خرید در این مدل، بر دوش دولت گذاشته شده است.

كمترين ريسك براي بانك، بيشترين بار مالي براي دولت
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: در مدلی که بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز طراحی کرده، یک‌سوم منابع لازم برای پرداخت تسهیلات، از محل سپرده‌گذاری وام‌گیرنده‌ها تامین می‌شود و دو سوم دیگر از محل اعتبارات دولتی حاصل خواهد شد.

در قالب این مدل، متقاضیان وام یا همان متقاضیان خرید مسکن به مدت یک‌سال مبلغی معادل 20 میلیون تومان در صندوق پس‌انداز بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند، سپس دولت باید مابه‌التفاوت اصل و سود سپرده تا رقم 60 میلیون تومان تسهیلات را برای جلوگیری از کسری منابع صندوق، به بانک عامل پرداخت کند.

محاسبات درباره کل منابع مورد نیاز صندوق پس‌انداز در مدلی که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات با میانگین سقف 60 میلیون تومان طراحی کرده، حاکی است: دولت برای یک دوره 5ساله فعالیت صندوق، باید حدود 10 تا 11 هزار میلیارد تومان در ابتدای شروع به کار صندوق پس‌انداز، به بانک عامل در قالب تامین مالی صندوق کمک کند که این مبلغ هم شامل «منابع مورد نیاز صندوق برای پرداخت وام» و هم شامل «جبران سود حمایتی 14درصد تا سود رایج بانکی 22درصد» می‌شود.

در حقيقت بانک مسکن برای عمل به «خط‌قرمز» بانک مرکزی که در طول یک‌سال اخیر مرتب نسبت به رعایت تعا‌دل منابع و مصارف در طراحی صندوق پس‌انداز مسکن هشدارهای مکرر داده بود، چنین رقمی را از دولت مطالبه مي‌كند.

این در حالی است که مسوولان بخش مسکن در مدلی که به موازات مدل بانک مسکن برای وام 60 میلیونی طراحی کرده‌اند، مسوولیت تامین منابع صندوق یا همان مابه‌التفاوت اصل و سود سپرده تا رقم تسهیلات را برعهده بانک عامل گذاشته‌اند و صرفا دولت را متعهد و مکلف به پرداخت یارانه لازم برای جبران سود حمایتی می‌دانند.

در مدل مدنظر متولیان بخش مسکن، بانک عامل صندوق پس‌انداز مسکن باید قادر باشد، منابع مالی لازم برای پرداخت تسهیلات خرید را از بازار پولی تامین کند. به خصوص آنکه آورده متقاضیان در قالب سپرده، به مدت یک‌سال نزد صندوق پس‌انداز می‌شود و با همین میزان سپرده‌گذاری، عملا توان وام‌دهی بانک در درازمدت افزایش پیدا می‌کند. اما گفته مي‌شود از نظر بانك‌مسكن، هزينه تامين پول از بازار بين‌بانكي– بازاري كه بانك‌ها براي عمل به تعهدات سررسيد شده‌ خود در قبال مشتري يا همان وام‌‌گيرنده‌، به صورت موقت از يكديگر منابع مالي قرض مي‌گيرند- حدود 28درصد است كه به مراتب قيمت تمام شده تسهيلات را از 22درصد، بالاتر مي‌برد.

متوليان مسكن در مدل خود، برآورد کرده‌اند که اگر مرز حمایت مالی دولت از صندوق پس‌انداز بانک مسکن برای پرداخت وام خرید 60 میلیونی، صرفا در حد جبران فاصله سود 14درصدی وام تا سود 22درصدی رایج در نظام بانکی باشد، در این صورت حداکثر حدود 5 هزار میلیارد تومان کمک دولتی به بانک عامل، مورد نیاز است که البته این رقم نیز مشروط به پرداخت کامل آن در ابتدای کار صندوق برای پوشش نیاز پنج‌ساله‌اش است.

به‌رغم مطرح شدن هر دو مدل بانک مسکن و وزارت راه‌وشهرسازی، فعلا آن مدلی که ریسک کمتری برای سیستم بانکی و بار مالی بیشتری برای دولت به همراه دارد، به‌عنوان گزینه نهایی، تعیین شده است.

مطابق تاکید بانک‌مرکزی، تراز بانک عامل صندوق پس‌انداز مسکن باید همواره مثبت باشد به این معنی که طراحی وام خرید به گونه‌ای انجام گیرد که در طول پرداخت تسهیلات، هرگز تعادل منابع و مصارف صندوق با کسری مواجه نشود.

از این رو، انتقال بار تامین منابع صندوق پس‌انداز به دوش دولت، «ریسک کسری» را به کمترین سطح کاهش می‌دهد.

صندوق، حمايت لازم دارد؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هم‌اکنون قضیه افزایش وام خرید مسکن در شرایطی به تضمین دولت برای جبران کسری منابع صندوق پس‌انداز گره خورده که بانک مسکن طی چند سال اخیر برای پرداخت تسهیلات 20 میلیون تومانی و اخیرا 35 میلیون تومانی، از ساختار صندوق پس‌انداز استفاده کرده و در این سال‌ها، هیچ بحثی مبنی‌بر کمبود منابع این صندوق یا درخواست کمک از دولت، مطرح نبوده است.

در بانک مسکن، سال‌ها است که صندوق پس‌انداز مسکن فعالیت می‌کند. این صندوق تا دی‌ماه سال گذشته، مشروط به سپرده‌گذاری 10 میلیون تومانی به مدت یک‌سال، تسهیلاتی معادل 20 میلیون تومان برای خرید مسکن پرداخت می‌کرد و از دی‌ماه سال92 تا کنون نیز بیش‌از 50 هزار فقره وام 35 میلیونی پرداخت کرده است.

از سوی دیگر، همه وام‌هایی که بانک مسکن در چند سال گذشته برای خرید مسکن پرداخت کرده، طبق ضوابط بانک مرکزی، دارای نرخ سود 14 تا حداکثر 16 درصد بوده است. بنابراین رویه گذشته تاکنون بانک مسکن در پرداخت تسهیلات خرید اولا متکی به منابع داخلی بانک و منابع بازار بوده و دوما با نرخ سودی معادل آنچه وزارت ‌راه‌وشهرسازی سود یارانه‌ای می‌داند، ارائه شده است. کارشناسان مسکن در این باره معتقدند: طرح وزارتخانه برای افزایش وام خرید مسکن، عملا به لحاظ منابع لازم و نرخ سود حمایتی، عینا برگرفته از ساختار فعلی صندوق پس‌انداز مسکن مستقر در بانک مسکن است و نیاز چندانی به پیش‌بینی اعتبار دولتی در قالب کمک مالی به صندوقی که می‌خواهد وام جدید را پرداخت کند، نیست.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، هم‌‌اكنون در سايت رسمي بانك‌مركزي، مقرراتي كه براي نحوه تعيين نرخ سود تسهيلات بانكي معين شده، به اين صورت است كه بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات به شكل عقود غيرمشاركتي بايد حداكثر 22درصد سود و براي تسهيلات مشاركتي نيز حداقل 21درصد سود دريافت كنند. در مقررات بانك‌مركزي همچنين با نام بردن از «صندوق پس‌انداز مسكن» تاكيد شده است، تسهيلات خريد مسكن از محل صندوق نيز بايد با نرخ سود 14درصد و اوراق مسكن با سود 16درصد، پرداخت شود.

به اين ترتيب، از نظر بانك‌مركزي، طي اين سال‌ها– بسته‌هاي پولي سال‌هاي اخير موجود در آرشيو بانك‌مركزي، همواره بر پرداخت تسهيلات خريد مسكن از محل صندوق با نرخ سود 14 درصد تاكيد دارد- وام خريد مسكن بايد با سودي كه امروز وزارت راه‌‌‌وشهرسازي به دنبال آن است، پرداخت مي‌شده و نكته آنكه، در اين سا‌ل‌ها، كمك يارانه‌اي خاصي از طرف دولت چه به شكل مستقيم و چه به صورت وجوه اداره شده، به صندوق پس‌انداز بانك مسكن نشده است.


سختي مسير و بار 10 هزار میلیاردی
اما با این حال، شورای پول و اعتبار در هفته‌های آتی، پیشنهاد نهایی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز جديد برای پرداخت سه نوع تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی را بررسی می‌کند.

تصویب و اجرای قطعی این پیشنهاد منوط به آمادگی و پذیرش معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور برای ارائه کمک حداقل 10 هزار میلیارد تومانی به منابع صندوق است؛ کمکی که پیش‌تر وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی، رقمی به مراتب کمتر از آن را در قالب نامه‌ای با امضای مشترک، از رئیس‌جمهور درخواست کرده بودند تا بتوانند با آن، وام خرید مسکن در استطاعت گروه‌های میان‌درآمدی را به متقاضیان پرداخت کنند.

کمک دولت اگر تامین شود، احتمالا به شکل وجوه اداره شده، نزد صندوق سپرده‌گذاری می‌شود. در پیشنهاد نهایی شده، میانگین سقف وام خرید به 60 میلیون تومان افزایش می‌یابد و اقساط ماهانه این تسهیلات نیز حدود 750 هزار تومان خواهد بود که البته برای وام 80 میلیونی، مبلغ قسط به حدود 900 هزار تومان می‌رسد.

طول دوره بازپرداخت نیز 20ساله حساب شده است.

با این مدل، طرح تقویت توان خرید مصرفی در بازار مسکن، وارد گردنه بررسی و تصویب نهایی شده است. سختی مسیر کنونی برای تصویب این طرح، بار مالی حداقل 10 هزار میلیارد تومانی در نظر گرفته شده برای دولت است.

تجربه به جا مانده از مراودات مالی دولت‌ها نشان می‌‌دهد: در هیچ سالی سابقه نداشته که دولتی، تعهدات خود به سیستم بانکی بابت یک نوع تسهیلات تکلیفی- لااقل در بخش مسکن- را سر موقع پرداخت کند. در بهترین حالت، این تعهدات چندین ماه بعد از پرداخت تسهیلات از طرف بانک عامل، ارائه شده است. به‌عنوان نمونه در مسکن‌مهر که تسهیلات با سود حمایتی 4 تا 9 درصد پرداخت می‌شد، به‌رغم تعهد دولت برای پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود به بانک‌ها، این مبلغ مدتی بعد از پرداخت تسهیلات، به بانک عاملداده شد.

اكنون با چنین سابقه‌ای از عدم تحقق تعهدات گذشته، پیشنهاد شده است، تعهدات آینده دولت برای وام خرید مسکن، پنج سال جلوتر از پرداخت تسهیلات، به بانک عامل داده شود.