آمار عجیب تعداد خانه‌های‌‌ خالی در كشور

به گزارش نما به نقل از دنیای اقتصاد نتایج سرشماری نفوس‌و‌مسکن سال90 از وجود حیاط‌خلوت با ابعاد خیره‌کننده در بازار مسکن خبر داد.
طی دست‌کم دو سال اخیر بدنه کارشناسی بخش مسکن پی برده بود در شهر تهران بازار ملک به نوعی بیماری با منشا ویروس «خانه‌خالی» دچار شده است که بیمارانش مالکانی هستند که از یک تا حداقل 5 فقره از املاک مسکونی‌شان را از بازار مصرف خارج کرده و بدون استفاده احتکار کرده‌اند.


اما چون گروه یا نهادی تعداد خانه‌های خالی را شمارش نکرده بود، تصور می‌شد ابعاد ویروس در حد آسیب‌رساندن به بازارمسکن نیست.
به همین‌خاطر اغلب کارشناسان حتی فکر کردن به این معضل را اقدامی بی‌خاصیت می‌دانستند، طوری که سال گذشته بعد از اطلاع وزارت مسکن وقت از خالی‌ بودن 150 هزار واحدمسکونی در پایتخت – این وزارتخانه از روی مصرف صفر ‌انرژی در قبوض برق به اطلاعات خانه‌های خالی رسیده بود – به‌رغم عزم وزارتخانه برای برخورد قانونی با مالکان این خانه‌ها، مقاومت برخی دستگاه‌ها مانع اقدام شد. اکنون ابهام و اختلاف‌نظر دولتی‌ها درباره خانه‌های خالی را مرکز آمار ایران خاتمه داده است.


علی نیکزاد وزیر راه‌وشهرسازی بعد‌ازظهر پنج‌شنبه بعد از بازدید 7ساعته از آخرین وضعیت ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر در شهر جدید پرند در پاسخ به اینکه «چرا امسال بعد از ثبت‌نام 200 هزار مستاجر تهرانی در مسکن‌مهر پرند و پردیس، هنوز ناآرامی اجاره‌بها در تهران مشاهده می‌شود؟» گفت: شواهد نشان می‌دهد در حال حاضر بازار مسکن برای تعادل واقعی اگرچه از ناحیه عرضه واحدهای مسکونی جدید و ساخت‌وساز تقریبا تامین شده است اما در بخشی از بازار تحرکاتی در جریان است که نیاز است، در اسرع وقت برای مقابله با آن اعمال‌قانون کنیم.


وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه با بیان اینکه رییس مرکز آمار ایران چهارشنبه‌گذشته در جلسه هیات دولت یافته‌های مرکز از سرشماری نفوس‌ومسکن سال90 را در قالب گزارش و CD ارائه کرد و اسناد این گزارش هم موجود است، گفت: براساس نتایج سرشماری که سال گذشته انجام شده، 20 میلیون واحدمسکونی در کشور وجود دارد که از این تعداد یک میلیون و 666 هزار واحدمسکونی خالی از سکنه است.


نیکزاد تعداد خانه‌های‌خالی در تهران را نیز با استناد به گزارش مرکز آمار 327 هزار و 750 واحدمسکونی عنوان کرد و گفت: وجود این تعداد آپارتمان بدون‌استفاده در کشور معنا ندارد و حتما نیاز به اعمال قانون دارد.


وزیر راه‌وشهرسازی تصریح کرد: اخیرا وزارتخانه ما با همکاری کمیسیون اقتصادی مجلس مطالعه مشترکی را در زمینه نحوه کنترل بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی شروع کرده و شخص من قصد دارم حتما تا قبل از پایان کار دولت دهم اخذ مالیات از خانه‌های خالی را مصوب کنم و این اقدام را برای آرامش‌بخشیدن به بازار عملیاتی کنم.


نیکزاد در عین حال تاکید کرد: مطابق آمارهای رسمی میزان رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها همچنان کمتر از نرخ تورم است و چنانچه بازار خانه‌‌های خالی برای مالکان این خانه‌ها از طریق ابزارهایی همچون مالیات و تعزیرات ناامن شود، احساس کمبود آپارتمان از بین می‌رود.


8 درصد خانه‌های کشور خالی است
تحلیل «دنیای‌اقتصاد» از نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن نشان می‌دهد: سرعت رشد خانه‌های‌خالی طی 5 سال گذشته از سرعت ساخت‌وساز و عرضه‌های جدید بیشتر بوده است. این تحلیل حاکی است: ظرفیت مسکونی در کشور – تعداد واحدهای مسکونی- در فاصله سال‌های 85 تا 90 معادل 8/25 درصد افزایش پیدا کرده است به این معنی که در سرشماری سال85 تعداد واحدهای مسکونی در کشور 15 میلیون و 900 هزار فقره بود و در سرشماری سال90 این رقم به 20 میلیون واحدمسکونی رسیده است.


این نرخ رشد عرضه در طول دوره‌های قبل از سال85 سابقه نداشته است و عمده این رشد عرضه در دو سال اخیر اتفاق افتاده است. اما طی همین 5 سال گذشته تعداد خانه‌های خالی در کشور 4 برابر شده است. سال86 با اعلام نتیجه سرشماری نفوس‌ومسکن سال85 مشخص شد در کشور 400 هزار واحدمسکونی بدون استفاده وجود دارد.


البته در آن سال تعداد خانه‌های خالی با توجه به استاندارد جهانی که می‌گوید «در هر شهر یا کشوری باید 4 تا 5 درصد از خانه‌ها خالی باشد تا خرید‌وفروش و نقل‌وانتقال به راحتی در آنجا قابل انجام باشد»، طبیعی گزارش شد چون که در سال85 نسبت خانه‌های خالی به کل خانه‌های مسکونی 5/2 درصد بود که نصف نرخ‌طبیعی محسوب می‌شد.


اما اکنون بعد از 5 سال مطابق گزارش‌های مرکز آمار 3/8 درصد کل خانه‌های مسکونی کشور خالی از سکنه شده که این نسبت از نرخ‌طبیعی مجاز فراتر رفته و رخداد احتکار مسکن در بازار را کاملا تایید می‌کند.
آنطور که دلالان ملک و کارشناسان براساس تحقیقات میدانی می‌گویند: عمده خانه‌های خالی در مالکیت بسازوبفروش‌ها قرار دارد به این شکل که تعداد افرادی که هرکدام صاحب بیش از 2 واحد خالی از سکنه هستند قابل توجه است و در مقابل، تعداد مالکان دارای فقط یک‌ خانه‌خالی آنچنان زیاد نیست.


در تهران 10 درصد
گزارش تحلیلی «دنیای‌اقتصاد» از یافته‌های مرکز آمار درباره خانه‌‌های خالی حاکی است: حداقل 20 درصد از کل خانه‌های خالی موجود در کشور، در تهران مستقر است. از یک میلیون و 666 هزار خانه‌خالی در سطح کشور 327 هزار و 750 واحدمسکونی سهم شهر تهران است.


به این ترتیب با توجه به اینکه در تهران هم‌اکنون بیش از 3 میلیون واحدمسکونی وجود دارد نسبت خانه‌های خالی به کل واحدها در پایتخت معادل 15/10 درصد خواهد شد. یعنی اینکه بیش از 2 برابر نرخ‌طبیعی خانه‌خالی در یک شهر، تهران دارای این نوع خانه‌ها است.


علت رشد خانه‌های خالی
مطالعه دقیق بازار مسکن ریشه رشد شدید خانه‌های خالی را روشن می‌‌کند. مطالعه تجربی کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می‌دهد معمولا نوسان تعداد خانه‌‌های خالی با منحنی نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس دارد. در دو سه سال گذشته قیمت مسکن چه در تهران و چه در کشور تحت کنترل بوده و رشد هیجانی نداشته است.


این پدیده به صورت نامحسوس سوداگران بازار و حتی انبوه‌سازان را از فروش املاک‌شان منصرف کرده است و آنها را به امید افزایش قیمت در آینده، عملا به مالکان خانه‌های خالی تبدیل کرده است. به همین خاطر است که در سال‌های 85 و 86 همزمان با تشکیل بزرگ‌ترین حباب قیمتی در بازار مسکن تعداد خانه‌های خالی به نصف رقم طبیعی خود می‌رسد. کارشناسان برای کنترل این پدیده سیاست اخذ مالیات را پیشنهاد می‌کنند.


شاخص‌مثبت در مقابل خانه‌های‌خالی
در متن نتایج سرشماری سال90 به‌رغم وجود پدیده منفی خانه‌های خالی، بهبود یکی از مهم‌ترین شاخص‌های بخش مسکن به چشم می‌خورد. در سال90 شاخص «تراکم خانوار در واحدمسکونی» از 1/1 به 04/1 رسیده است.این شاخص نسبت تعداد خانوارهای ایرانی به تعداد واحدهای مسکونی را نشان می‌دهد که براساس آن در سال85 به ازای هر 110 خانوار 100 واحد مسکونی قابل استفاده در کشور وجود داشته اما در حال حاضر به ازای هر 100 واحد مسکونی 106 خانوار وجود دارد که نشان می‌دهد عرضه مسکن رفته‌رفته در حال سربه‌سر شدن با تقاضای مسکن در کشور است.