خطر «كسری عرضه مسكن» در پی رفتار انحرافی بساز و بفروش‌ها

به گزارش نما به نقل از افکارنیوز، جزئیات آمار رسمی، از «تغییر کاملا محسوس رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی» حکایت دارد و نشان می‌دهد رجوع سازنده‌ها به ساختمان‌های ناتمام بعد از دو سال و تمرکز بر تکمیل آنها، باعث به حرکت افتادن سرمایه‌های گرفتار در املاک نیمه‌کاره، شده است. میزان سرمایه‌های محبوس در این املاک طی نیمه اول 94 حدود 10 درصد کاهش یافت و همزمان حجم سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها 4/6 درصد رشد کرد. این اقدام در نقش عملیات ضدشوک، باعث رونق غیرتورمی معاملات مسکن می‌شود.

خطر بالقوه «کسری عرضه مسکن» که دی ماه سال 93 هشدار آن در پی مشاهده رفتار انحرافی بساز و بفروش‌ها توسط «دنیای اقتصاد» داده شد، هم‌اکنون تحت تاثیر اصلاح عملکرد سازنده‌ها، در حال رفع شدن است. گزارش «دنیای اقتصاد» از جدیدترین آمار رسمی مربوط به سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل کشور حاکی است با «توقف» روند حبس سرمایه‌های مولد در ساختمان‌های نیمه‌کاره، پروسه احیای پروژه‌های مسکونی ناتمام «شتاب» گرفته است. طبق اعلام بانک مرکزی، حجم سرمایه‌گذاری انجام شده در ساختمان‌های نیمه‌تمام طی دو فصل اول سال گذشته 3/ 9‌درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش پیدا کرد که در مقایسه با بهار 94، نرخ نقطه‌ای خروج سرمایه از املاک نیمه‌کاره، 2 واحد درصد بیشتر شده است. بهار پارسال، سرمایه‌های محبوس در املاک نیمه‌تمام، 4/ 7 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، کاهش یافته بود.

سازنده‌های مسکن در نیمسال اول 94، متفاوت از دو سال قبل از آن عمل کردند و به جای «بی‌عملی» در بازار ساخت‌و‌ساز که باعث رشد دو رقمی سرمایه‌های گرفتار در ساختمان‌های نیمه‌کاره طی سال‌های 92 و 93 شده بود، بر «تکمیل» این ساختمان‌ها متمرکز شدند. با این اقدام، بازار معاملات مسکن سال 95 از ناحیه عرضه نوسازها، با تهدید مواجه نخواهد شد و در صورت رونق خرید، احتمال نوسانات شدید قیمت مسکن ناشی از کمبود واحد مسکونی، به صفر می‌رسد.

بررسی‌ها از نتیجه اقدام سال گذشته سازنده‌ها نشان می‌دهد در نیمه اول پارسال، رجوع سرمایه‌گذاران ساختمانی و بساز و بفروش‌ها به پروژه‌های قبلی و معطل مانده باعث شد بیش از 2000 میلیارد تومان سرمایه از بازار نیمه‌کاره‌ها آزاد شود و در مسیر تکمیل و عرضه آپارتمان‌های مسکونی جدید قرار بگیرد. حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول سال 93 با رشد 3/ 13 درصدی نسبت به نیمه اول سال 92، به رقمی معادل 23 هزار و 150 میلیارد تومان رسید؛ اما نیمه پارسال این رقم تا مرز 21 هزار میلیارد تومان کاهش پیدا کرد.

هر نوع نوسان افزایشی یا کاهشی در حجم سرمایه‌گذاری در طبقه «نیمه‌کاره» بازار ساخت‌و‌ساز باعث تغییر در نرخ سرمایه‌گذاری در «ساختمان‌های جدید» و «ساختمان‌های تکمیل شده» به‌عنوان دو طبقه دیگر این بازار می‌شود. آمارها بیانگر آن است که در نیمه اول سال گذشته با کاهش نزدیک به 10 درصدی حجم سرمایه‌ در ساختمان‌های نیمه‌کاره، سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها با رشد 4/ 6 درصدی روبه‌رو شد و همزمان، از شتاب سقوط سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید نیز کاسته شد. در بهار سال 94، ساخت‌و‌ساز جدید به لحاظ میزان سرمایه‌گذاری 5/ 14 درصد کاهش یافت، اما این شاخص در نیمه اول همان سال افت 9/ 9 درصدی را تجربه کرد که به معنای کم‌شدن سرعت رکود ساختمانی در تابستان 94 نسبت به بهار 94 است.

هر چند در نیمه اول پارسال، کل سرمایه‌های موجود در انواع ساختمان‌ها نیمه‌کاره –مسکونی و غیرمسکونی- 3/ 9 درصد کاهش پیدا کرد، اما این نرخ در ساختمان‌های صرفا مسکونی با شیب تندتری نزولی شد و به سطح منفی 6/ 13 درصد رسید. نزدیک به 80 درصد سرمایه‌های گرفتار در املاک نیمه‌تمام، متعلق به ساختمان‌های مسکونی است.

سرمایه‌گذاران ساختمانی در جریان رونق مسکن سال‌های 91 و اوایل 92، با مشاهده رشد قیمت‌ها، در یک رفتار غیرحرفه‌ای، سراغ «تکمیل» پروژه‌های ساختمانی رفتند، اما با مشاهده علائم اولیه تخلیه حباب مسکن و شکل‌گیری رکود در معاملات، از ادامه سرمایه‌گذاری در هر سه طبقه بازار ساخت‌و‌ساز انصراف دادند. در سال 93 اگرچه کل مبلغ سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور با سکته مواجه شد و رشد نزدیک به صفر (7/ 0 درصد) پیدا کرد، اما در دو طبقه مربوط به «ساختمان‌های جدید» و «ساختمان‌های ناتمام»، دو اتفاق آسیب‌زا شکل گرفت. اوج این دو حادثه در تابستان 93 به شکل افت 12 درصدی حجم سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌سازهای جدید و رشد 2/ 7 درصدی سرمایه‌های محبوس در ساختمان‌های نیمه‌تمام، رخ داد. 29 دی ماه سال 93 با اطلاع از رخداد تابستان، در گزارشی تحت عنوان «آلارم کاهش عرضه مسکن» نسبت به پیامد رشد ساخت‌و‌سازهای نیمه‌کاره هشدار داد و تداوم آن را باعث نوسانی شدن قیمت مسکن در سال‌های 95 و 96 عنوان کرد.

بازار املاک نیمه‌تمام در بهار سال 93 به لحاظ میزان سرمایه معطل، 6/ 18 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد کرد و نیمه اول همان سال، میزان رشد آن به 4/ 13 درصد رسید، اما در اواخر سال 93، رشد مثبت این شاخص کم شد و به 10 درصد رسید تا اینکه در بهار سال 94، سرانجام با منفی شدن نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام، عملیات خروج سرمایه از این طبقه بازار به سمت طبقه «تکمیل‌ساختمان‌ها» آغاز شد.نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره اثر میان مدت «کاهش حجم بازار املاک نیمه‌تمام» بر «فرآیند معاملات مسکن و نوسان قیمت» حاکی است: تاثیر افت و خیز در حجم آپارتمان‌های نیمه‌کاره که از روی نرخ سرمایه‌گذاری ریالی سازنده‌ها قابل محاسبه است، بین دو فصل تا حداکثر یک سال بعد، در بازار معاملات مسکن منعکس می‌شود. این نحوه اثرگذاری در سال‌های 93 و 94 قابل تحلیل و مشاهده است. نیمه اول سال 93 سازنده‌ها با دست کشیدن از ساخت‌و‌ساز، باعث شدند ارزش سرمایه‌ها در پروژه‌های نیمه‌تمام به اوج برسد و نزدیک به 20 درصد (6/ 18 درصد) افزایش یابد. این اتفاق یک سال بعد و در نیمه اول سال 94 به شکل افت 32 درصدی در تعداد واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده به بازار –واحدهای تکمیل شده- در بازار معاملات مسکن ظاهر شد، به‌طوری که حجم تکمیل ساختمان‌های مسکونی از 221 هزار واحد مسکونی در تابستان 93 به 150 هزار واحد در تابستان 94 کاهش پیدا کرد. همچنین در دو فصل اول سال 94 در کل،‌290 هزار واحد مسکونی توسط سازنده‌ها تکمیل و به بازار عرضه شد که 22 درصد نسبت به حجم عرضه نوسازها در نیمه اول سال 93، کمتر بوده است.به این ترتیب، در پی فعال‌سازی ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول سال 94 و کاهش نزدیک به 10 درصدی سرمایه‌گذاری در این ساختمان‌ها، می‌توان گفت این اقدام در نقش عملیات ضدشوک، امکان رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن را در سال جاری برقرار و تضمین کرده است.

نیمه اول سال گذشته 59 هزار واحد مسکونی نوساز و تکمیل شده، از جانب سازنده‌ها به بازار املاک استان تهران تزریق شد. در همین مدت، نزدیک به 70 هزار فقره معامله خرید آپارتمان فقط در شهر تهران انجام شد که البته نیمی از این معاملات، مربوط به واحدهای نوساز بوده است. بنابراین به رغم آنکه بازار مسکن سال گذشته در رکود معاملاتی قرار داشت، اما حجم خرید و فروش از میزان عرضه نوسازها بیشتر بود. هنوز بانک مرکزی گزارش مربوط به میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در نیمه اول امسال و حتی مربوط به نیمه دوم سال گذشته را منتشر نکرده است اما از روی رفتار گذشته بازار ساخت‌و‌ساز و از همه مهم‌تر با استناد به آمار مربوط به حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرهای کشور طی نیمه دوم سال گذشته، می‌توان پیش بینی کرد که نرخ تکمیل واحد مسکونی و عرضه نوسازها به بازار در ماه‌های اخیر به مراتب بهتر از نیمه اول 94 شده باشد.