تقريباً از آغاز زمستان سال 96، بازار مسكن نشان داد كه مي‌تواند به موازات بازارهاي ديگر وارد سفته‌بازي شود، حتي اگر ميزان ساخت‌و‌ساز نشان از رونق داشته باشد، آمارها از مازاد بيش از 2/5 ميليون خانه خالي خبر مي‌دهد. اين به معناي سفته‌بازي در زمستان سال قبل بود كه بار ديگر فاصله قدرت خريد و تقاضاي بالقوه را با تقاضاي مؤثر بيشتر كرد. به همين مناسبت تلاش‌هاي دولت براي افزايش تسهيلات و كاهش نرخ سود آن به عنوان ايده‌اي براي رونق مطرح شد.
به عبارت بهتر، پيش‌بيني مي‌شد بازار سال 96 مسكن داراي چندين جاذبه باشد كه مي‌توان آنها را به شرح زير برشمرد:
1- ورود سفته‌بازي به اين بازارها و افزايش قيمت و حمايت و استقبال دولت از اين قدم به منظور كنترل نقدينگي. اين اقدام باعث مي‌شود كه بانك‌ها و نهادها نيز از اين روند استقبال كنند؛ زيرا در حساب‌هاي مالي خود افزايش ملك به معناي افزايش دارايي است.
2- افزايش بيش از حد و نامتناسب اجاره‌بها با افزايش حقوق كارمندان و كارگران خود عاملي است كه آنهايي كه پس‌اندازهايشان حتي به نزديكي‌هاي خريد خانه هم رسيده تمام زور و تلاش خود را بكنند تا سرپناهي براي خود ابتياع كنند. اين تحريك تقاضاي واقعي مي‌توانست عامل مهمي در رونق بازار بعد از ماه رمضان و فصل جابه‌جايي باشد.
3- اما اگر خروج سرمايه‌ها درست باشد، اين موضوع مي‌تواند بخش عرضه يعني ملك‌هاي قاب فروش با قيمت‌هاي به اصطلاح شيرين را در بازار بيشتر كند.
4- باتوجه به حجم نقدينگي و داغ‌شدن پول در اقتصاد مي‌توان اميدار بود، در صورت برنامه‌ريزي صحيح بخشي از آنها به سمت بازار مسكن برود.
5- انتظارات و آثار تورمي روي مصالح ساختماني باعث شده تا قيمت تمام‌شده مسكن افزايش يافته و همين موضوع مي‌تواند خود عاملي براي جذابيت در بخش مسكن باشد. زيرا معمولاً مردم در بازار مسكن زماني شروع به خريد مي‌كنند و خود را به آب و آتش مي‌زنند كه قيمت‌ها روندي صعودي داشته باشد.
اما در مقابل اين جذابيت‌ها عوامل زير مانع از كشش ورود مردم به بخش بازار مسكن خواهد بود.
1- خانه‌هاي مازاد معمولاً در بخش‌هايي از شهر‌ها است كه قيمت هر متر آن از متوسط بازار بالاتر بوده و از سوي ديگر متراژ آنها بالا بوده و تناسبي با قدرت خريد طبقه متوسط به پايين كه سال‌ها پس‌انداز هم كرده‌اند، ندارد. اين موضوع را مي‌توان از آمار متوسط قيمت در ماه بهار و اسفند نيز تا حدودي دريافت. در فروردين سال 1397 متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران به 5ميليون‌و 530هزار تومان رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 29/5 درصد افزايش نشان مي‌دهد. در حالي كه متوسط قيمت هر متر مسكن در تهران در اسفندماه ۱۳۹۶ به رقم بي‌سابقه متري ۵ميليون و ۷۶۰هزار تومان رسيده بود و در منطقه پنج اين جهش قيمتي به ۴۱درصد رسيده بود.
2- بازارها بعد از تحويل سال نو دستخوش تحولات دست‌ساز بازار ارز شدند، به نحوي كه تقريباً ركود در تمام بازارها به دليل نبود تعيين تكليف پايه‌اي براي قيمتگذاري تمامي مصالح مسكن هم در بلاتكليفي به سر مي‌برند.
3- به علاوه وقتي در يك اقتصاد افراد نگران حفظ ارزش دارايي‌هاي خود هستند و عوامل خارجي و داخلي مبهم در وضعيت اقتصاد اثرگذارند، به دليل بلاتكليفي حتماً سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي بلندمدت يا كالاهايي كه ضريب نقدشوندگي آنها پايين است، با اقبال كمي مواجه خواهد شد. از اين‌رو به رغم اينكه داغي پول قابل احساس است اما شرايط براي بازار خريد مسكن تا زماني كه اجاره‌ها را دستخوش افزايش‌هاي جدي نكرده خوب به نظر نمي‌رسد.
4- نگاهي به معاملات انجام‌شده در فروردين‌ماه كه حدود 5هزار فقره بوده است و يادداشتي كه وزير مسكن به جاي تحليل بازار مسكن به بازار ارز پرداخته نشان مي‌دهد، بازار ارز احتمالا جذاب‌تر از بازار مسكن است. به علاوه تعداد فروشنده‌ها در مناطق مختلف نيز نشان مي‌دهد كه بيشترين فروشنده‌ها به ترتيب در مناطق 5، 2 و 4 بوده‌اند. اين به معناي اين است كه مسكن فروخته شده كمتر به نيازهاي واقعي و خريدار نهايي صورت گرفته بلكه احتمالاً مسكن عرضه شده به لحاظ قيمتي قابليت ريسك براي خريد داشته است.
همچنين نگاهي مقايسه‌اي به آمار فروش امسال با فروردين سال 96 نشان مي‌دهد كه تعداد معاملات انجام شده طي اين ماه 5هزار فقره بود كه نسبت به فروردين ماه سال 1396 معادل 6/3 درصد كاهش دارد.
به اين ترتيب مي‌توان حدس زد، بازار مسكن حداقل تا پايان فصل بهار و اتمام امتحانات دانش‌آموزان در ركود باشد. بديهي است بعد از آن نيز رونق بازار مسكن وابستگي زيادي به عوامل خارجي و پالس‌هاي انتظارات تورمي خواهد داشت، البته مي‌توان اميدوار بود كه همزمان با آغاز نقل‌و‌انتقالات رونق در مسكن‌های با متراژ كوچك و با تسهيلات بالاي تدارك ديده شده تا حدودي آمار خريد و فروش را بالا ببرد.
بازار مسكن در نیمه اول سال 97 چه خواهد شد؟
مهران ابراهیمیان
۱۳۹۷/۲/۹
