به گزارش نما ،همواره در قراردادهای مشارکت در ساخت، نگرانی مالک از این جهت است که ممکن است سازنده علاوه بر اینکه سهم او را از زمین مالک میشود، به تعهدات خود عمل نکند. در مقابل سازنده دغدغه این را دارد که در پایان قرارداد قدرالسهمش ضایع و سرمایهاش به هدر رود. در بررسی مشکلات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت به موارد عمدهای از مشکلات و مسایل حقوقی رسیدهایم که بهتر است از آن‌ها اطلاع داشته باشیم. در مجله دلتا به بررسی چالش‌های حقوقی مشارکت در ساخت پرداخته شده است.
قوانین مشارکت در ساخت
هر چند ممکن است بهعنوان ضمانت اجرای هر نوع عدم انجام تعهد از جانب سازنده، تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت از سازنده گرفته شود که میتواند تا اندازهای اعتماد مالک را از جهت تضمین در انجام مراحل ساخت جلب کند، اما به جهت پیشگیری از بروز برخی از مسائل، تمامی موضوعات و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان باید در قرارداد نوشته شود، ضمن اینکه انجام تعهدات هر دو طرف باید دارای مدت زمان مشخص باشد و در صورتی که یکی از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را نادیده بگیرد و از اجرای آن سر باز زند. با تعیین ضمانت اجرا در قرارداد، ضرر و زیان طرف دیگر جبران میشود. این ضمانت اجرا به دو صورت تعیین میشود یا خسارت روزانه یا یک قیمت مقطوع که در اصطلاح حقوقی وجه التزام میگویند.
قوانین مشارکت در ساخت
یکی دیگر از مسایل مشکل آفرین این است که گاهی اوقات شرط‌های مبهم، در خصوص احداث بنای اضافه بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا کارهایی از این قبیل، در قرارداد نوشته میشود. در این موارد نیز به این علت که به طور واضح در قرارداد اولیه تکلیف میزان سهم و تعهدات هر یک از دو طرف معین نشده بعضی از سازندگان، در شریک دانستن مالک در چنین بناهایی دچار تردید میشوند، حتی در برخی از مواقع کل بنای اضافه را از آن خود تلقی میکنند.
گاهی نیز در فرض پرداخت جریمه تخلف ساختمانی، مالک از پرداخت این جریمه خودداری میکند و در صورتی که توافقی در این مورد انجام نشود، منتهی به دعاوی طولانی مدت و پر هزینه خواهد بود.
برای اجتناب از به وجود آمدن چنین مسائلی توصیه میشود، از همان ابتدا به طور شفاف چگونگی هزینه و سهم هریک از دو طرف از بنای اضافی احتمالی مشخص و در قرارداد نوشته شود در غیر اینصورت چنانچه بعد از قرارد اولیه تصمیم به ساخت بنای اضافی گرفته شد، حتماً یک قرارداد جداگانه نوشته و به صورت یک متمم به قرارداد اولیه ضمیمه شود.
چالش‌های حقوقی مشارکت در ساخت مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. معمولاً سازندگانی که سرمایه کافی برای ساخت ندارند و می‌خواهند با سرمایه دیگران پروژه را تمام کنند اقدام به پیش فروش میکنند و بعضاً مشاهده شده که بعد از قرارداد ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه، مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند.
مشارکت در ساخت
راه حل این است که باید در قرارداد حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده محدود و تا حد امکان گرفته شود و در شرایط بسیار سخت، سازنده فقط حق فروش بخشی از سهم خود، آن هم به نسبت پیشرفت پروژه و با تایید مالک داشته باشد و یا تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به شخص سوم را نداشته باشد. خریداران نیز دقت کنند تا زمانی که سند کلنگی هنوز به نام مالک است سازنده نمیتواند بدون امضای مالک، ملک را بفروشد حتی اگر در قرارداد از طرف مالک اجازه فروش داشته باشد.
ممکن است سازنده با تغییرات سلیقهای در نقشه های اولیه موجب تفاوت زیادی میان ملک ساخته شده با نقشههای اولیه شود. این اختلافات میتواند شامل بخشهای مختلفی از ملک شود؛ مانند: پی، فونداسیون، سقف ها و ستون های ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ها، راه پله ها و سیستم های مختلف ساختمان.
در تمامی این موارد ذینفع، در جهت اثبات ادعا ابتدا باید از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تأمین دلیل کنند. سپس با پرداخت هزینه‌های دادرسی در دادگاه شکایت خود را طرح کند.
منبع خبر 24
