قیمت مسكن در ماه‌های آتی

به گزارش نما به نقل از دنياي اقتصاد،منتقدان دولت در حوزه مسكن ضمن تاييد آماري آنچه وزارت راه‌وشهرسازي پيش‌تر درباره نحوه افزايش قيمت مسكن در سال90 –رشد قيمت كمتر از نرخ تورم- اعلام كرده بود، هر نوع پيش‌بيني و سناريو مبني بر «جهش قيمت مسكن در سال91» را مردود دانستند و در عين حال نحوه تحرك قيمتي در اين بازار طي ماه‌هاي آتي را به‌صورت «رشد ملايم» برآورد كردند. در نشستي كه منتقدان به رياست وزير اسبق مسكن برگزار كردند، بابت تبعات اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها در حوزه مسكن هشدارهايي داده شد.

منتقدان نام‌آشناي دولت در حوزه مسكن با اعلام يك پيش‌بيني درباره رفتاري كه قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي از خود نشان مي‌دهد، سناريوي «جهش» براي اين بازار را مردود اعلام كردند و تحت تاثير افزايش ملايم قيمت در طول سال جاري، ايمن‌ترين سرمايه‌گذاري اقتصادي در سال91 را ساخت‌وساز مسكن معرفي كردند.

مديران سابق وزارت مسكن پنج‌شنبه گذشته در نشستي به رياست وزير سابق –عباس آخوندي- چشم‌انداز سه بازار خريدمسكن، اجاره و ساخت‌وساز را مورد بررسي قرار دادند، اما در حالي كه انتظار مي‌رفت زمزمه‌هاي اين روزهاي بازار ملك در تهران، در اين نشست مورد تاييد قرار بگيرد، «شايعه رشد شديد قيمت مسكن» با قوت رد شد طوري كه اعضاي نشست بيشترين نرخ ممكن براي افزايش قيمت را 30 درصد پيش‌بيني كردند.

در اين نشست هر چند انتقاداتي به طرح مسكن‌مهر وارد شد، اما اعضاي نشست در كنار برآوردي كه همراستا با خواسته دولت، درباره نحوه نوسان قيمت مسكن در سال91 ارائه كردند، نرخ رشد قيمت در سال90 را نيز همان عددي كه دولت پيش‌تر منتشر كرده بود، اعلام كردند.

منتقدان در عين حال بابت تبعات فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها به دولت هشدار دادند و نتيجه اجراي آن را تورم 30 درصدي هزينه ساخت و افزايش حداقل دوبرابري تعداد اجاره‌نشين‌ها به خاطر افت قدرت خريد مسكن عنوان كردند.

قیمت مسکن شکست زمین مقاومت کرد!

حسین عبده تبریزی، کارشناس اقتصادی، در مورد نسبت رشد قیمت‌ها در دو بخش زمین و مسکن گفت: از سال 86 تاکنون همزمان با آرام گرفتن نرخ رشد قیمت مسکن در کشور، اگرچه شاهد شکسته شدن قیمت مسکن در بسیاری موارد و تبعیت آن از نرخ تورم سالانه بوده‌ایم، اما زمین مقاومت قیمتی خود را بهتر از مسکن حفظ کرده و همچنان از نظر قیمتی بالاست.

وی با بیان اینکه پیش‌بینی روشن بازار مسکن سال 91 حاکی از افزایش هزینه‌های ساخت است، افزود: رشد قیمتی در سال گذشته در بالاترین حالت خود در حد تورم بود و آنچه مسلم است اینکه در سال جاری نیز شاهد جهش قیمتی مسکن نخواهیم بود.

این کارشناس اقتصادی با انتقاد از کمبود اطلاعات و آمار موثق در خصوص معاملات مسکن تصریح کرد: در بیشتر کشورها نرم‌افزارهای کاربردی برای درج قیمت معاملات مسکن موجود است که تمامی‌قیمت‌های کارشناسی املاک در آن ثبت مي‌شود.

سه مشکل اساسی سامانه املاک

وی ادامه داد: سامانه مدیریت املاک که به منظور ثبت قیمت انواع معاملات در کشور راه‌اندازی شده است، به دلیل وجود سه مشکل عمده نمی‌تواند انتظار موجود در این بخش را برآورده کند.

عبده تبریزی توضیح داد: عدم انعکاس قیمت‌های واقعی معاملات، عدم برخورداری 100 درصدی معاملات از کدرهگیری و عدم ارائه تصویر واقعی فروش مسکن از سوی فروشندگان سه مشکل عمده این سامانه است که تنها از طریق تعریف مبنای قانونی به منظور شفاف سازی وضعیت بازار مسکن می‌توان آن را برطرف کرد. وی سال 90 را سال کاهش وام‌های رهنی و اعتبارات در بخش مسکن عنوان كرد و افزود: با توجه به اثر منعطف طرح جامع شهر تهران، به نظر نمی‌رسد تغییرات ایجاد شده در این طرح بتواند تاثیر خاصی بر بازار مسکن 91 برجای بگذارد.

این کارشناس اقتصادی در خصوص فرصت‌های سرمایه گذاری مسکن در سال جاری گفت: اقتصادی بودن و سودآوری ورود به بازار رهن و اجاره، راه اندازی صندوق بهره‌برداری در حوزه اجاره داری و انتشار صکوک اجاره مهم‌ترین فرصت‌های سال 91 برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن محسوب مي‌شود.

عبده تبریزی همچنین تاکید کرد: ساخت مسکن مهر آن طور که پیش‌بینی می‌شد نتوانست بازار تقاضای مسکن ارزان قیمت را تحت شعاع قرار دهد، چرا که بسیاری از این واحدها پس از تملک کامل، به قیمت روز و مانند سایر واحدهای مسکونی معامله می‌شوند.

روند ملایم بازار مسکن 91

همچنين در اين نشست وزیر سابق مسکن ضمن تشریح آمارهای رونق و رکود بازار مسكن در ایران گفت: در 20 سال گذشته نرخ رشد مسکن به شدت تحت تاثیر نرخ تورم بوده است.

عباس آخوندی افزود: با وارد شدن شوک قیمتی مسکن در دامنه سال‌های 85 تا 88، شاهد رشد بیش از 85 درصدی قیمت مسکن در کشور بودیم که این شوک قیمتی از سال 88 تا کنون با سیری نزولی هم پایه تورم عمومی‌سیر طبیعی خود را طی کرده و از حالت شوک خارج شده است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر بازار مسکن با روندی ملایم در حال افزایش قیمت است، خاطرنشان کرد: هم اکنون زمان مورد انتظار برای خانه دار شدن هر خانوار ایرانی 30 سال است که این میزان در برخی سال‌های گذشته تا 70 سال نیز بوده است.

ادامه سفته بازی در بازار زمین

عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران همچنین با اشاره به کاهش تعداد واحدهای تکمیل شده در سال 89 به دلیل کاهش حجم سرمایه گذاری جدید در مدت دو سال پیش از آن، خاطرنشان کرد: هم اکنون مساحت و زیربنای واحدهای مسکونی با توجه به افزایش قیمت‌ها در حال کاهش است؛ از سوی دیگر تغییرات قیمت زمین در سال‌های اخیر حاکی از آن است كه سفته‌بازی در بازار زمین همچنان به شکلی جدی ادامه دار و تاثیرگذار است.

وی تاکید کرد: هم اکنون تمایل به ساخت و ساز بسیار کمتر از میل به خرید زمین است.

نکته مثبت بازار مسکن 91

آخوندی با اشاره به سیر رشد طبیعی قیمت مسکن در سال 91، از ادامه مسیر تعادل در بازار مسکن در سال جاری خبر داد و آن را نکته مثبت این بازار در سال 91 دانست. وی در تشریح محیط اقتصادی قیمت مسکن در سال 91 خطاب به سرمایه‌گذاران اعلام کرد: برخلاف تصور موجود در حال حاضر ایمن‌ترین سرمایه گذاری در بخش مسکن مربوط به ساخت‌وساز مسکن ارزان‌قیمت خواهد بود و آن طور که انتظار می‌رفت، مسکن مهر نتوانست تاثیر خاصی را در تامین مسکن اقشار کم درآمد ایفا کند.

راندمان مسکن مهر، 15 درصد!

وزیر پیشین مسکن و شهرسازی تصریح کرد: راندمان مسکن مهر در بهترین حالت برای پاسخ به نیاز مسکن اقشار هدف، تنها 15 درصد است و در بهترین حالت، 85 درصد آن اتلاف منابع است.

وی همچنین در خصوص دومين اثر منفی مسکن‌مهر بر بازار تقاضای مسکن گفت: آثار منفی مربوط به مقوله «تجهیز منابع بانكي» ضعف دیگر این‌گونه ساخت‌وسازها محسوب می‌شود. آخوندی توضیح داد: در حال حاضر حدود 50 میلیارد دلار از منابع بانکی برای مسکن مهر پیش‌بینی شده است که این رقم امکان ارائه تسهیلات در سایر بخش‌های ساخت‌وساز را عملا از بانک‌ها سلب می‌کند.

وی ادامه داد: از سوی دیگر در صورتی که تسهیلاتی هم به سایر بخش‌ها اختصاص داده شود با رقم‌های 30 درصدی سود بازپرداخت، عملا خرید مسکن را غیر ممکن می‌کند.

آخوندی آثار منفی ناشی از نواقص تجهیز منابع را متوجه دو گروه خریدار و فروشنده دانست و بر راه اندازی صندوق زمین و ساختمان به عنوان راهکاری جایگزین برای حل این مشکل تاکید کرد.

سرمایه گذاران واحدهای تک نفره بسازند!

وزیر پیشین مسکن و شهرسازی در ادامه به سرمایه گذران توصیه کرد: رشد آمار طلاق ـ یک طلاق در ازای سه ازدواج ـ در حال حاضر بازار تقاضای مناسبی را برای احداث واحدهای تک نفره و سرمایه‌گذاری در این زمینه ایجاد کرده است.

وی با بیان اینکه در سال‌های اخیر تقاضای بسیار زیاد برای مسکن ارزان قیمت جایگزین تقاضای سال‌های قبل برای مسکن لوکس شده است، افزود: براساس آمار بانک مرکزی در سال گذشته عوامل هزينه‌اي تولید مسكن با 4/32 درصد تورم همراه بوده این در حالی است که نرخ فروش واحدهای مسکونی در حد 20 درصد رشد داشته است. آخوندی ادامه داد: بنابراین انتظار قابل پیش‌بینی برای بازار سال 91 رشد نسبی قیمت‌ها و گران‌تر شدن قیمت ساخت خواهد بود.
بورس تجدیدنظر کند!

عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران با بیان اینکه صندوق زمین و ساختمان باید به عنوان راهکاری اساسی برای نجات بازار مسکن هر چه سریع‌تر راه اندازی شود، گفت: با وجود اینکه اقداماتی هم در رابطه با راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان انجام شده است؛ اما تضاد منافع موجود در ساختارهای تعریف شده برای این صندوق، عملا مانع از راه‌اندازی واقعی آن شده است. وی توصیه کرد: بورس باید هر چه سریع‌تر با تجدیدنظر در ساختار صندوق، نسبت به از بین بردن این تضاد اقدام کند.

آخوندی همچنین به سرمایه‌گذاران بازار مسکن پیشنهاد کرد: با توجه به اینکه بازار ساخت و خريد مسکن در سال 91، بازاری مثبت، با تقاضای زیاد و رشدی متعادل پیش‌بینی می‌شود، در صورتی که سرمایه‌گذاران خواهان سودی متوسط با ریسک بسیار اندک باشند، این بازار، فضای مناسبی برای سرمایه گذاری آنان محسوب می‌شود.

فاصله زیاد دهک‌های درآمدی از هزینه مسکن!

ناصر نیکو سرشت، کارشناس اقتصادی نيز در اين نشست با بیان اینکه در حال حاضر متوسط سهم مسکن در سبد هزينه هر خانوار 30 تا 33 درصد است، گفت: این میزان برای دهک‌های پایین درآمدی تا بیش از 55 درصد و برای دهک‌های بالای درآمدی حداکثر 20 درصد است.

وی افزود: مسکن همچنین 5 درصد سهم تولید ناخالص ملی، 11 درصد سهم اشتغال و 30 درصد سهم تشکیل سرمایه‌های ثابت را به خود اختصاص می‌دهد.

رابطه مسکن و تورم!

نیکوسرشت در خصوص رابطه موجود میان قيمت مسکن و تورم عمومي در دوره‌های مختلف خاطرنشان کرد: قيمت مسکن و تورم در کوتاه مدت و بلند مدت همواره دو رفتار متفاوت را از خود بروز داده‌اند.

وی افزود: تجربه سال‌های قبل نشان داده است که قيمت مسکن در کشور ما در دوره‌های حداقل 10 تا حداکثر 20 ساله، همواره 2 تا 4 درصد از میانگین تورم بالاتر بوده؛ این درحالی است که در کوتاه مدت به خصوص در دوره‌های رکود همواره با اندکی تفاوت پایین‌تر از نرخ تورم بوده است.

این کارشناس اقتصادی با تشریح عوامل موثر در بازار مسکن در سال 91 گفت: مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن سال 91 شامل اثر نقدینگی، تورم، بورس و ارز، طرح تفصیلی جدید شهر تهران و مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها خواهد بود.

وی همچنین در رابطه با اتفاقات مورد انتظار با تولید مسکن خاطرنشان کرد: افزایش نرخ سود بانکی، افزایش قیمت حامل‌های انرژی و ادامه نوسانات طلا و ارز در بازار اقتصادی کشور عواملی هستند که بازار تولید مسکن سال 91 را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند.

هشدار در مورد نیمه کاره ماندن ساخت و سازها

نیکو سرشت در تشریح عوامل موثر بر بازار مسکن سال 91 گفت: تحقق درآمد پیش‌بینی شده در قالب بودجه سال 91 به معنای افزایش دوبرابری قیمت‌ها در بخش حامل‌های انرژی است. وی افزود: در صورت تحقق این امر به دلیل بالا رفتن هزینه‌های ساخت در سال 91 انتظار می‌رود بسیاری از ساختمان‌ها نیمه کاره باقی بماند و تا پایان سال تکمیل نشود.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه شاخص قيمت مسکن در دوره سال‌های 90-81 در مقایسه با سال پایه (83)، عدد 405 بوده است، اعلام کرد: قیمت مصالح و هزینه‌های مربوط به پرداخت دستمزد نیروی کار در سه ماهه گذشته از حداقل 25 درصد رشد برخوردار شده است که این تغییر محسوس در بخش عرضه، به دلیل شکل گیری بازار تورمی‌و اشباع بازارهای رقیب در سال جاری باعث هدایت نقدینگی‌ها به بازار مسکن و اثرگذاری مربوط به دوران پیش رونق در بخش تقاضا می‌شود.

وی با پیش‌بینی انتظار تورمی ‌در حد 30 تا 35 درصد برای قیمت‌ها در بازار مسکن طي سال جاري گفت: دوران رونقی که در بخش مسکن سال 91 انتظار آن می‌رود از لحاظ عمق یا طول مدت و میزان، با دوره‌های رونق سال‌های قبل متفاوت خواهد بود که این امر ناشی از جو روانی موجود در اثر رجحان برخی کالاهای سرمایه‌ای همچون طلا و ارز از سوی فعالان اقتصادی است.

یک درصد رشد برای سرمایه‌گذاری مسکن

در اين نشست فردین یزدانی، کارشناس مسکن نيز با بیان اینکه وضعیت تقاضای سرمایه‌ای مسکن در سال گذشته به شدت کاهش یافته اما تقاضای مصرفی روبه افزایش بوده است در خصوص روند سرمایه‌گذاری مسکن طی سال‌های 85 تا 90 گفت: در مدت یاد شده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از رشد 33 درصدی نسبت به قیمت جاری و رشد 12 درصدی نسبت به قیمت ثابت برخوردار شده است.
وی افزود: تعداد کل واحدهای تکمیل شده در مدت زمان یاد شده 3میلیون و 405 هزار واحد بوده که این رقم بدون احتساب مسکن مهر 3میلیون و 305 هزار واحد است.

یزدانی افزود: در این میان سهم سرمایه‌گذاری در مدت یاد شده در بخش مسکن، با احتساب مسکن مهر، بیش از 138 هزار میلیارد تومان بوده است. وی گفت: برآوردها نشان می‌دهد میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال گذشته يك درصد رشد داشته؛ این درحالی است که در سال قبل از آن میزان رشد سرمایه‌گذاری 7 درصد بوده است.

این کارشناس مسکن ادامه داد: این افزایش یک درصدی به هیچ وجه به معنای رونق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیست.

تورم 30 درصدی نتیجه اجرای هدفمندی دوم

یزدانی با تاکید بر اینکه در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها شاهد تورم 30 درصدی در هزینه‌ها و قیمت ساخت مسکن خواهیم بود، گفت: در صورت اجرا شدن فاز دوم هدفمندي، حداقل، 20 درصد توان اقتصادی خانوارها در بازار مسکن کاهش می‌یابد.

وی درخصوص اثر منفی دوم هدفمندی یارانه‌ها تصریح کرد: از سوی دیگر در حال حاضر 60 درصد خانوارهای جدید به بازار خرید مسکن گرایش دارند که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی این نسبت به 40 درصد کاهش می‌یابد. یزدانی افزود: این امر به معنای افزایش 20 درصدی متقاضیان بازار اجاره و پتانسیل خوب سرمایه گذاری در بخش اجاره‌داری مسکن است.

سرمایه‌گذاری برای مسکن اجاره‌ای

یزدانی با بیان اینکه از حدود دو سال پیش شاهد افزایش اجاره بها بوده‌ایم تصریح کرد: اجاره بها در سال جاری رو به صعود و شايد با اثری نامشخص بر بازار مسکن سیر طبیعی خود را مطابق با سال گذشته طی خواهد کرد.
وی همچنين گفت: امسال رشد ملایم قیمت‌ها در بازار مسکن اتفاق مي‌افتد.