به گزارش نما به نقل از افکارنیوز، بررسي‌ها نشان مي‌دهد: دسته‌‌اي از دارايي‌هاي ملكي بانك‌ها عملا باعث قفل شدن حجم زيادي از اعتبارات شده است كه اگر طبق مقررات، اين ظرفيت آزاد شود، امكان پرداخت وام موثر به خريداران مسكن برقرار می‌شود و به عنوان «منابع پنهان» پرداخت وام به بخش مسکن عمل کند. كارشناسان اقتصادي در اتاق فكر وزارت راه‌وشهرسازي، اخيرا نقش بانك‌ها در تامين مالي پروژههاي ساختماني «بزرگ مقياس» همچون برجهاي تجاري و مسكوني را مورد كنكاش قرار داده‌اند و به اين جمع‌بندي رسيده‌اند كه بانک‌ها عمده منابع خود را در قالب وام ساخت مشاركتي يا به‌صورت مستقيم به شركت‌هاي سرمايه‌گذاري وابسته، تزریق کرده‌اند.
وزنه اعتبارات به جاي تخصيص متعادل بين عرضه و تقاضا، در طرف اول متمركز شده است؛ به‌طوري‌كه پارسال ۷۵درصد تسهيلات مسكن در قالب وام ساخت پرداخت شد. بيراهه موجود در تامين مالي مسكن، قدرت خريد را تضعيف كرده و باعث چالش در فروش حداقل يك ميليون واحد مسكوني نوساز شده است.
سرنوشت تحريك هدفمند و غيرتورمي تقاضاي مصرفي مسكن به‌عنوان يكي از برنامه‌هاي اصلي وزارت راه‌وشهرسازي، به دليل آنچه سيستم بانكي «كمبود منابع» عنوان مي‌كند، هنوز از بن‌بست خارج نشده است اما بررسي‌هاي كارشناسان اقتصادي در اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي نشان مي‌دهد: بانك‌ها به دارايي‌هايي مجهز هستند كه اگر طبق مقررات آنها را واگذار كنند، به «منابع كافي» براي تقويت و پرداخت وام خريد مسكن در حدي فراتر از مدل تازه پيشنهاد شده، دست پيدا خواهند كرد.
بانك‌مركزي يكي از حداقل چهار شرط اصلي براي افزايش سقف وام خريد مسكن را «تامين منابع» در اختيار بانك‌ها مي‌داند و در طول ماه‌هاي اخير با تاكيد اين نهاد پولي بر ضرورت حفظ تعادل منابع و مصارف بانك عامل وام مسكن، عملا چالش «نبود اعتبار براي افزايش وام» مانع از اجراي سياست مدنظر دولت مبني‌بر «تقويت توان مالي تقاضاي موثر براي خريد مسكن» شده است. با اين حال انبوه پروژههاي بزرگ‌مقياس ساختماني در نقاط مختلف كشور كه به‌صورت مستقيم يا غيرمستقيم از سوي برخي بانك‌ها تامين مالي شده، بيانگر نوعي «منابع پنهان» در سيستم بانكي است كه اگر اين قابليت فيزيكي آزاد شود، نياز كنوني بازار مسكن به تسهيلات موثر خريد، تامين خواهد شد.
وام مسكن در بيراهه، يك ميليون واحد در نوبت فروش
كارشناسان اقتصادي در جلسه‌اي كه عصر سه‌شنبه در اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي برگزار شد، در اين باره اعلام كردند: عارضه‌اي كه در حال حاضر بازار مسكن با آن دست به گريبان شده، بيراهه‌اي است كه طي سالهاي گذشته در مسير تامين مالي بخش مسكن و ساختمان به‌وجود آمده و باعث شده بخش قابل توجهي از منابع بانك‌ها به‌صورت وام مشاركتي يا به شكل مستقيم توسط شركت‌هاي سرمايه‌گذاري وابسته، در ساخت‌وساز پروژههاي مسكوني و عمدتا غيرمسكوني به‌كار گرفته شود.
كارشناسان با بيان اينكه تبعات بيراهه تامين مالي مسكن هم‌اكنون در بازار بروز كرده است، تاكيد كردند: در حال‌حاضر از يك‌طرف حجم زيادي آپارتمان تازه‌ساز به تعداد حداقل يك ميليون واحد مسكوني در بازار فروش وجود دارد اما از طرف ديگر، چونكه ابزار خريد اين واحدها در دسترس تقاضاي مصرفي نيست، چرخه عرضه و تقاضا در بازار مسكن مختل شده و در نتيجه ساخت‌وسازهاي جديد و معاملات مسكن به‌صورت توام به ركود رفته است.
در اتاق فكر معاونت مسكن، با اشاره به اينكه، منابع بانك‌ها به جاي آنكه به‌صورت متعادل صرف تامين مالي طرف‌هاي عرضه و تقاضاي مسكن شود، با وزن قابل‌توجه و زياد از حد به سمت طرف اول –ساخت‌وساز- هدايت شده است، اعلام شد: برآوردها از ميزان نياز و حجم عرضه مسكن حكايت از آن دارد كه در بازار آپارتمان‌هاي متوسط‌قيمت تحت‌تاثير رشد ساخت‌وسازهاي مسكوني در دو، سه سال اخير، هم‌اكنون واحد فروشي به تعداد اقشار مخاطب وام خريد مسكن در دهكهاي ميان‌درآمدي وجود دارد و اگر در اين مقطع توان خريد متقاضيان از طريق صندوق پس‌انداز مسكن احيا شود، رونق وارد بازار خواهد شد.
راه تامين منابع وام خريد مسكن
رئيس كل بانك‌مركزي و وزير راه‌وشهرسازي ماه گذشته براي جبران «كمبود منابع» به منظور راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن، در نامه‌اي با امضای مشترك خطاب به رئيس‌جمهور درخواست كردند: بخشي از منابع مورد نياز صندوق از طريق بودجه دولت تامين شود.
كارشناسان اقتصاد مسكن درباره علت كمبود منابع در بانك‌ها براي پرداخت وام موثر خريد مسكن، به رشد بدون هدف در حجم سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني طي يك دهه اخير اشاره مي‌كنند.
طبق گزارش‌هاي رسمي سهم بخش ساختمان شامل ساخت‌وسازهاي مسكوني، تجاري، اداري و ... در تشكيل سرمايه ثابت ناخالص ملي از ۳۵درصد در اوايل دهه۸۰ به ۶۰درصد در اوايل دهه۹۰ افزايش پيدا كرده و ميزان سرمايه‌گذاري در اين بخش به بيش‌از ۶ برابر سرمايه‌گذاري در بخش صنعت رسيده است.
اين حجم سنگين ساخت‌وساز كاملا تحت حمايت مالي سيستم بانكي بوده طوري كه در سالهاي اخير ۷۵درصد كل تسهيلاتي كه بانك‌ها به بخش مسكن پرداخت كرده‌اند، سهم سازنده‌ها شده و تنها ۲۵درصد از كل وام‌هاي مسكن به خريداران مسكن رسيده است. طبق تحقيقات صورت گرفته در طرح جامع مسكن، سيستم بانكي در سال گذشته حدود ۲۴هزار و ۸۰۰ ميليارد تومان به بخش مسكن تسهيلات پرداخت كرده كه ۶ هزار و ۲۰۰ ميليارد تومان از اين رقم، به‌صورت وام خريد و مابقي به شكل وام ساخت بوده است.
كارشناسان حاضر در اتاق فكر معاونت مسكن در اين باره معتقدند: منابع بانك‌ها در پروژههاي ساختماني شامل برجهاي تجاري و ساختمان‌هاي لوكس و نيمه‌لوكس مسكوني قفل شده است و به تبع، در بازار مسكن به دليل خلأ تسهيلات خريد، امكان فروش واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت و متوسط‌قيمت وجود ندارد. در اتاق فكر معاونت مسكن مشخص شد، چنانچه تاكيد اخير مسوولان ارشد كشور بابت سبك‌سازي بانك‌ها از دارايي‌هاي ملكي، به مرحله اجرا برسد، منابع قابل توجهي براي تزريق به سمت تقاضاي مسكن در نظام بانكي احيا مي‌شود.
ترديد در تحريك تقاضا با مدل پيشنهادي
در گزارشي كه توسط يكي از كارشناسان اتاق فكر در نشست عصر سه‌شنبه در وزارت راه‌وشهرسازي ارائه شد، مدل فعلي پيشنهادي براي افزايش وام خريد مسكن در قياس با نياز واقعي بازار تقاضا به تسهيلات، فوق‌العاده ناچيز ارزيابي شد.
در طرح راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن، پرداخت ۱۰۰ هزار فقره وام ۸۰ميليون توماني به تقاضاي مصرفي در گروه اقشار هدف، پيش‌بيني شده است كه در مجموع ۸ هزار ميليارد تومان تسهيلات بانكي را براي خريد مسكن وارد بازار مي‌كند.
اين در حالي است كه طبق محاسبات صورت گرفته، ارزش فروش كل واحدهاي مسكوني ساخته‌شده در دو، سه سال اخير حداقل معادل ۱۲۰ هزار ميليارد تومان برآورد مي‌شود كه با اين تعداد وام ۸۰ميليوني در مدل پيشنهادي، فقط ۶/۶ درصد هزينه خريد اين تعداد آپارتمان توسط تسهيلات تامين و پوشش داده مي‌شود.
حاضران در نشست اتاق فكر معتقدند: براي تحريك موثر تقاضاي مصرفي مسكن به مراتب بيشتر از ۸ هزار ميليارد تومان تسهيلات خريد مورد نياز است و مدل كنوني ۸ هزار ميلياردي در شرايطي كه سال آينده با توجه به برخي شاخص‌هاي اقتصادي، توان سيستم بانكي براي وام‌دهي به حدود ۲۵۰ هزار ميليارد تومان مي‌رسد، بايد با راه‌اندازي بيش از يك صندوق پس‌انداز مسكن در بانك‌ها، ارتقا يابد.
وام خريد براي آپارتمان‌هاي متوسط
يكي از كارشناسان در نشست اتاق فكر معاونت مسكن در اين باره گفت: حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در سالهاي اخير در كشور و به‌خصوص در كلان‌شهر تهران بسيار بزرگ‌تر از مدل كنوني پيشنهاد شده براي وام خريد است. وي افزود: برخي بانك‌ها اخيرا به تامين مالي يكسري برجهاي تجاري در حال ساخت در تهران دست زده‌اند و در اين مسير، از حد وام‌دهي با توجه به ترازنامه بانكي خود، عدول كرده‌اند. اين روند مشكلاتي را در آينده نزديك براي بانك‌ها به‌وجود مي‌آورد به‌خصوص اينكه حجم قابل توجهي از مالكان ساختمان‌هاي مسكوني و تجاري در حال حاضر براي فروش واحدها به مشكل «نبود توان خريد» برخورد كرده‌اند. این کارشناس راه خروج از ركود فعلي بازار مسكن و باز شدن قفل فروش را در پرداخت تسهيلات خريد مسكن براي آپارتمان‌هاي متوسط‌قيمت و مورد نظر دهكهاي مياني متقاضي مسكن عنوان كرد.
ملاحظه جديد در پرداخت وام
در جلسه سه‌شنبه گذشته اتاق فكر معاونت مسكن، يك گروه كارشناسي از بانك‌مركزي نيز حضور داشتند. اين گروه درباره روند بررسي طرح افزايش وام خريد مسكن اعلام كرد: موضوع صندوق پس‌انداز مسكن به‌صورت قطعي قابل پذيرش است اما بحث اصلي بر نحوه تشكيل صندوق است.
كارشناسان بانك‌مركزي با بيان اينكه در برخي كشورهاي پيشرفته بيش از ۸۰درصد ارزش ملك، تسهيلات داده مي‌شود، به واقعيت‌هاي كشور اشاره كردند و گفتند: در حال حاضر ثبات اقتصادي و همچنين تك‌رقمي شدن نرخ تورم نه در كوتاه‌مدت كه در بلندمدت جزو اولويت‌هاي تعريف شده است. نبايد افزايش وام به شكلي باشد كه اهداف اصلي لطمه ببينند.
اين گروه با اشاره به اينكه طرح راه‌اندازي صندوق پس‌انداز به تامين منابع موكول شده، تاكيد كرد: البته در اجراي اين طرح ملاحظاتي وجود دارد از جمله مقياس پرداخت وام، به اين معني كه تعداد و سقف وام خريد به شكلي باشد كه بشود در پرداخت آن مديريت كرد نه اينكه همچون مسكن‌مهر، به استقراض از بانك‌مركزي منجر شود. همچنين ملاحظه ديگري وجود دارد مبني‌بر اينكه، دولت اگر قرار باشد به صندوق پس‌انداز مسكن و وام خريد كمك كند، طبق قانون، اين كمك بايد به گروه‌هاي خاص باشد.
رعايت خاص بودن متقاضيان وام خريد مسكن ملاحظه‌جديد در كنار ۴ ملاحظه از پيش گفته شده است. بانك‌مركزي پيش‌تر، افزايش سقف وام خريد را به «عدم افزايش تورم»، «عدم رشد قيمت مسكن»، «برهم نخوردن تعادل منابع و مصارف بانك‌ها» و «در استطاعت بودن اقساط بازپرداخت وام» منوط كرده بود. حالا با ملاحظه جديد، وام‌گيرنده‌ها بايد همچون مسكن‌مهر، احتمالا داراي فرم جيم سبزرنگ و فاقد سابقه مالكيت مسكن نيز باشند.
منابع پنهان برای وام مسكن
سیاست «تحریك غیرتورمی تقاضای مصرفی مسكن از طریق صندوق پس‌انداز»، یكی از پیشرانه‌های مدنظر دولت برای خروج از ركود است كه به‌خاطر آنچه «كمبود منابع بانكی» عنوان می‌شود اجرای آن به بن‌بست خورده است.
۱۳۹۳/۷/۳
