زمان مناسب خرید مسكن

به گزارش نما - دنیای اقتصادنوشت: 7 نشانه قابل اتکا در بازار مسکن، از فراهم بودن فرصت نسبی خرید برای تقاضای مصرفی حکایت دارد.

شرایط فعلی معاملات ملک نشان می‌دهد منافع اقتصادی خریداران مصرفی در حداقل یک فصل باقیمانده از سال 95، هر چند به‌صورت جزئی، بیشتر از دوره رونق، تامین خواهد شد. قوی‌ترین علامت، با لحاظ دوره فعلی -پیش رونق معاملات- «حجم مناسب عرضه ناشی از رسوب واحدهای فروش نرفته زمان رکود» است که در کنار «ریزش قیمت اوراق تسهیلات» و «نبود زمینه سفته‌بازی» متغیرهای بازار ملک را در جهت خرید مصرفی تنظیم کرده است.

سیگنال‌های درونی و بیرونی بازار مسکن، «هفت علامت تاثیرگذار فصلی» برای فراهم شدن فرصت «خرید مصرفی آپارتمان» را نشان می‌دهد.

در حال حاضر بازار مسکن به واسطه قرار گرفتن در موقعیت ویژه به لحاظ نشانگرهای تاثیرگذار درونی و بیرونی، حداقل به هفت علت عمده در شرایطی قرار دارد که بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار ملک از آن با عنوان «فرصت فصلی خرید مصرفی آپارتمان» تعبیر می‌کنند. تحلیلگران بازار مسکن معتقدند: اثر متغیرهای هفت‌گانه در برهه زمانی کنونی از هر دو سمت عرضه و تقاضا شرایطی را در بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است که مهم‌ترین تاثیر خود را به شکل ایجاد زمینه مناسب برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب برای متقاضیان مصرفی نشان می‌دهد؛ طوری که به نظر می‌رسد به واسطه تاثیر این نشانگرها، بازار مسکن تا پایان سال با رفع کامل آثار رکود معاملاتی سه سال گذشته، از دوره پیش‌رونق وارد فاز رونق شود و از این بابت هم اکنون مناسب‌ترین زمان برای خرید آپارتمان در بازار مصرفی معاملات ملک نسبت به سال 96 محسوب می‌شود.

بررسی‌ها از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است از مجموع هفت نشانگر موثر در ایجاد شرایط مناسب برای خرید فصلی مسکن، 6 علامت عمده به تحولات داخلی بازار مسکن طی روزها و هفته‌های اخیر اختصاص دارد که این علامت‌ها موجب شده کارشناسان، مقطع زمانی فعلی را در وهله اول شروع ریز‌نوسانات مثبت قیمتی در بازار مسکن اعلام کنند. شروع ریز نوسانات قیمتی در عین ثبات نسبی قیمت مسکن در برخی ماه‌های گذشته از سال، نگرانی فروشندگان مسکن از بابت بازگشت رکود، ریزش قیمت اوراق مسکن و خرید امتیاز وام با قیمت پاییز 94، احتمال کمبود عرضه نوسازها در سال آینده، نبود زمینه سفته‌بازی در بازار مسکن، پوشش مناسب وام از هزینه خرید آپارتمان و همچنین انتظار رشد اقتصادی مثبت و بهبود درآمد خانوار در سال آینده و اثرگذاری آن بر بازار ملک به شکل افزایش حجم تقاضای موثر، هفت فرصت نهفته در بازار فعلی مسکن است که برآیند آنها جهت بازار را دست کم تا پایان سال‌95 به نفع تقاضای مصرفی تنظیم کرده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در چنین شرایطی که بازار مسکن در مسیر حرکت به سمت رونق قرار گرفته و سیر افزایش حجم معاملات ادامه دارد، در عین حال فرصت نهفته ناشی از قرار گرفتن در فاز پیش رونق -فاصله رکود تا رونق معاملات مسکن - می‌تواند شروع رشد محسوس قیمت در بازار خرید آپارتمان را اندکی با تاخیر مواجه کند. این فرصت فصلی نه تنها بهترین مقطع زمانی برای خانه دار شدن زوج‌های جوان خانه اولی برای خرید مسکن محسوب می‌شود بلکه به واسطه قرار گرفتن قیمت مسکن در سطح مناسب (نسبت به آینده پیش رو) در کنار سایر امکاناتی که هم‌اکنون برای خرید ملک می‌تواند منجر به تقویت قدرت خرید متقاضیان می‌شود، زمان مناسبی نیز برای متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌ها محسوب می‌شود.

شروع «ریزنوسان» قیمت ملک

اولین دلیلی که کارشناسان مسکن با استناد به آن، مقطع زمانی فعلی را نوعی فرصت خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی اعلام می‌کنند به «شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن» همزمان با ادامه روند حرکت بازار معاملات ملک در فاز پیش‌رونق بر می‌گردد. قیمت مسکن که تا قبل از بهار 95 به‌صورت ماهانه با کاهش خفیف اما پی در پی همراه بود در نیمه اول امسال به رشد مثبت جزئی رسید و در عین حال در برخی ماه‌ها از جمله آبان‌ماه با ثبات همراه بود.

این موضوع نشان می‌دهد قیمت اگر چه میل به افزایش جزئی دارد اما در فاز فعلی بازار مسکن که فاز پیش‌رونق است، فعلا میزان ناپایداری قابل توجه نیست؛ بنابراین کارشناسان ضمن اینکه کاهش محسوس قیمت اسمی مسکن طی ماه‌های آتی را بعید اعلام می‌کنند به متقاضیان مصرفی پیشنهاد می‌کنند از پایداری حداقلی قیمت‌ها بهره‌برداری کنند.

به رغم رشد 22 درصدی حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در آبان ماه در مقایسه با مهر 95، نوسان قیمت مسکن در پایتخت در دومین فصل سرد سال نسبت به ماه قبل، صفر بوده است. به این معنا که اگرچه حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران پس از ریزش 28درصدی در مهرماه -در مقایسه با شهریور - 22درصد در آبان افزایش یافت اما میانگین قیمت مسکن در این ماه نسبت به ماه قبل ثابت ماند. تازه‌ترین آمار ارائه‌شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4 میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت مانده و تورم ماهانه در این بازار فعلا صفر است.

ترس فروشندگان از بازگشت رکود

کارشناسان مسکن در تشریح نشانه دوم قرار گرفتن بازار مسکن در فرصت فصلی خرید ملک، عدم تغییر قیمت‌ها به واسطه «انعطاف بیشتر سمت عرضه مسکن برای فروش واحدها با قیمت ماه قبل» را مطرح می‌کنند؛ ریزش 28 درصدی حجم معاملات مسکن در مهرماه به سمت عرضه مسکن پایتخت هشدار داد که هم اکنون بازار تقاضا نسبت به هر گونه نوسان مثبت قیمتی فوق‌العاده حساس است؛ این موضوع با ایجاد نگرانی در سمت عرضه مسکن مبنی بر فروش نرفتن واحدها و بازگشت رکود، منجر به افزایش حجم فروش مسکن از 10 هزار واحد مسکونی در مهرماه به 12 هزار و 354 واحد مسکونی در آبان، با قیمت ثابت، شد.

کارشناسان معتقدند: این دو رفتار هم‌جهت سمت عرضه و تقاضای مسکن یعنی پرهیز فروشندگان مسکن از تغییر قیمت‌ها به همراه افزایش تمایل متقاضیان به خرید آپارتمان طی یک ماه گذشته، می‌تواند یک گام موثر در جهت نزدیک‌تر شدن بازار معاملات مسکن به فاز رونق محسوب شود. از این رو کارشناسان مسکن به متقاضیان خرید آپارتمان توصیه می‌کنند از فرصت نیمه سرد سال برای خرید مسکن با قیمت ثابت استفاده کنند؛هر چند عمده پیش‌بینی‌ها حاکی است جهش قیمت مسکن در آینده نزدیک منتفی است. اما در حال حاضر به واسطه سبقت نرخ رشد قیمت اسمی از تورم، قیمت واقعی مسکن با شیب تک‌رقمی زیر 5 درصد رو به افزایش است.

پوشش مناسب وام از قیمت مسکن

سومین علت کارشناسی مبنی بر قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در فرصت خرید آپارتمان با قیمت مناسب، به قرار گرفتن شکاف بین «قیمت» و «قدرت وام خرید» آپارتمان در مقطع زمانی فعلی در حداقل فاصله نسبت به چند سال گذشته برمی‌گردد؛ هم اکنون به واسطه وجود سبد متنوع وام مسکن، تسهیلات 160 میلیون تومانی مختص زوج‌های خانه اولی و وام 110 میلیون تومانی بدون سپرده، به ترتیب حدود 58 و 40 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی 60 متری در پایتخت - با میانگین قیمت هر مترمربع 4 میلیون و600 هزار تومان - را تحت پوشش قرار می‌دهد و این میزان، بیشترین پوششی است که از سال 88 تاکنون وام مسکن برای تقویت قدرت خرید خانوارها ایجاد کرده است.

تداوم عقبگرد قیمت اوراق

علت چهارم به سقوط آزاد قیمت اوراق تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن برای چهارمین ماه پیاپی برمی‌گردد؛ متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات بدون سپرده مسکن نیمه تابستان به مرز 100 هزار تومان رسید. این در حالی است که متوسط قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی شهریور ماه با 6 درصد کاهش نسبت به میانگین قیمت اوراق در مرداد -95 هزار تومان- به سطح قیمتی 90 هزار تومان و در مهرماه با 4 درصد کاهش مجدد به میانگین 86 هزار و 700 تومان رسید.در آبان ماه نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن باز هم یک کانال دیگر سقوط کرد و با 8 درصد کاهش در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در مهرماه به متوسط قیمت 79 هزار و 700 تومان رسید.

میانگین قیمت اوراق مسکن در ادامه سیر نزولی خود در اولین هفته کاری آذرماه، هشت درصد دیگر نیز افت کرد و اکنون در محدوده 73 هزار تومان قرار دارد که کمترین سطح قیمت اوراق از ابتدای امسال محسوب می‌شود. از سوی دیگر متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن هم اکنون به سطح قیمت اوراق در روزهای مشابه سال گذشته رسیده است؛ آذر پارسال میانگین هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات بدون سپرده مسکن 71 هزار و 300 تومان بود.

کارشناسان معتقدند: با توجه به اینکه بازار اوراق تسهیلات مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات خرید آپارتمان به منزله دماسنج بازار مسکن عمل می‌کند و تحولات قیمت اوراق به نوعی نشان‌دهنده روند موجود در بازار معاملات خرید مسکن است، روند نزولی قیمت اوراق برای چهارمین ماه پیاپی دست کم دو پیام عمده برای بازار مسکن و متقاضیان مصرفی به همراه دارد؛ اولین پیام به غیرهیجانی بودن بازار معاملات اوراق تسهیلات مسکن مربوط می‌شود که نشان‌دهنده غیر هیجانی بودن بازار تقاضای خرید آپارتمان و افزایش ملایم حجم معاملات مسکن است؛ دومین پیام نیز به افزایش حجم انتشار اوراق جدید در ماه‌های اخیر اشاره می‌کند که تعادل مناسبی را میان عرضه و تقاضای اوراق وام مسکن ایجاد کرده است.ریزش قیمت اوراق برای چهارمین ماه پی در پی در عین حال این پیام را برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن به همراه دارد که هم اکنون بازار معاملات اوراق رفتاری منطقی دارد و بنابراین متقاضیان مصرفی مسکن که در ماه‌های آینده برای خرید آپارتمان مورد نظر خود متقاضی دریافت وام خواهند شد می‌توانند از هم اکنون نسبت به خرید اوراق مورد نیازشان اقدام کنند.

بازار فصلی، کاملا مصرفی!

«نبود زمینه سفته‌بازی در بازار معاملات مسکن»، پنجمین علامت از قرار گرفتن بازار مسکن در شرایط مناسب برای خرید آپارتمان است؛ نرخ بازدهی بازارهای مختلف اقتصادی و موازی بازار مسکن نشان می‌دهد هم اکنون بازار مسکن از جذابیت چندانی برای سفته بازان برخوردار نیست؛ چرا که هم اکنون از میان 5 بازار اقتصادی، بازار مسکن به لحاظ رتبه بازدهی در رده چهارم قرار گرفته است؛ رتبه‌بندی نرخ بازدهی بازارها در 8 ماه اول امسال نشان می‌دهد بازارهای پول، سکه و دلار نرخ بازدهی به مراتب بیشتر در مقایسه با بازار مسکن دارند؛ سرمایه‌گذاران این سه بازار طی 8 ماه اول امسال، حداقل 7/ 1 برابر نسبت به سرمایه‌گذاران بازار خرید ملک، سود سرمایه‌گذاری به دست آورده‌اند. از این بابت هنوز هزینه سفته‌بازی در بازار ملک برای سرمایه‌گذاران به‌صورت نسبی، بالا محسوب می‌شود که موجب شده تحریک تقاضا در این بازار صرفا از ناحیه تقاضای مصرفی صورت گرفته و بازار معاملات در غیاب سفته بازان کماکان برای خریداران مصرفی در سطح مناسبی به لحاظ قیمتی قرار داشته باشد.

زمان خرید نوسازها

ششمین آلارم فرصت نهفته در بازار مسکن برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب، هر چند در کل حاوی پیام چندان مثبتی برای کل بازار ملک نیست، اما از این بابت که هم اکنون یکی از زمینه‌های ایجاد فرصت فصلی برای خریداران مصرفی ملک محسوب می‌شود، دارای اهمیت است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند کاهش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 93 تا 95، می‌تواند خود را در شکل کاهش حجم عرضه واحدهای نوساز در بازار ملک در بلند مدت، نشان دهد؛ از این بابت انتظار می‌رود همزمان با افزایش تقاضا در بازار مسکن طی ماه‌های پیش رو، عرضه واحدهای نوساز نیز با کاهش احتمالی مواجه شده و همین امر اهمیت مقطع زمانی فعلی برای متقاضیان خرید را با توجه به مازاد عرضه بیشتر نمایان می‌کند. البته کارشناسان اقتصاد مسکن، به هیچ عنوان وقوع دوره بحران عرضه مسکن نوساز و جهش قیمت‌ها دست‌کم در میان‌مدت را پیش‌بینی نمی‌کنند. ضمن اینکه در صورت کاهش احتمالی عرضه نوسازها هنوز حجم مناسبی از واحدهای چند سال ساخت در بازار مسکن وجود دارد که متقاضیان می‌توانند خرید خود را از بازار این واحدها انجام دهند. از طرفی تمرکز سازنده‌ها بر تکمیل واحدهای نیمه‌تمام نقطه قوت بازار مسکن سال 96 است اما با این حال شرایط فعلی در بازار معاملات بهتر از سال آینده ارزیابی می‌شود.

نشانگر بیرونی رونق مسکن

علاوه بر 6 نشانگر داخلی بازار مسکن که هم‌اکنون فرصت نهفته در بازار خرید آپارتمان را نشان می‌دهد، کارشناسان معتقدند حداقل یک علامت محسوس دیگر در این زمینه مربوط به چشم‌انداز متغیرهای اقتصاد کلان است که به‌صورت غیر مستقیم بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی مصرفی را تحت تاثیر قرار خواهد داد.بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هر چند بازار مسكن از تابستان سال ۹۲ به خوابي عميق فرورفت اما برآيند نيروهاي متنوع درون بخشی و برون بخشي موثر بر بازار مسكن، حاكي از رسیدن بازار به ایستگاه پایانی ركود و مشاهده نشانه‌های شروع رونق در این بازار در سال ۹۵ بوده است.وی افزود: به نظر مي‌رسد حجم نامتعارف صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ مهم‌ترین عامل طولانی شدن ركود بخش مسكن بوده‌ است. ضمن اینکه افت درآمدهای نفتی، نرخ بالاي سود بانكي و همچنين نرخ پايين رشد اقتصادي در سال‌های ۹۲ تا ۹۴ هم از جمله عوامل تشدید رکود بازار مسکن طی سه سال گذشته محسوب می‌شود.

ملکی تصریح کرد: با اين‌حال، بررسي طيف وسيع نيروهاي تاثيرگذار بر عرضه و تقاضاي بازار مسكن همچون افزایش درآمدهاي نفتي و بهبود رشد اقتصادی در سال ۹۵ -نسبت به سال 94- و خصوصا حجم اندك پروانه‌هاي ساختماني سال‌هاي ۹۳ تا ۹۵ اين انتظار را ايجاد مي‌كند كه به مرور، كفه نيروهاي رونق دهنده مسكن سنگين‌تر شود. هرچند در زورآزمايي عوامل كاهنده و فزاينده قيمت مسكن انتظار نمي‌رود نوسانات قابل توجهي در اين بازار مشاهده شود.پیش‌بینی می‌شود میزان رشد اقتصادی، امسال حداقل 5 واحد درصد نسبت به سال 94 افزایش یابد که این موضوع منجر به تقویت درآمد خانوارها و افزایش حجم تقاضای موثر در بازار مسکن سال 96 خواهد شد.وی تاکید کرد: در چنین شرایطی کاهش قیمت مسکن بعید بوده و رشد قیمت مسکن تا یک سال آینده، در محدوده تورم عمومی پیش‌بینی می‌شود. در این میان با رشد اقتصادی و بهبود درآمد خانوار در سال آینده، انتظار می‌رود حجم تقاضای موثر نیز افزایش پیدا کند؛ بنابراین، بازار معاملات ملک در حال حاضر از این منظر نیز یک فرصت برای خریداران مصرفی در مقایسه با سال آینده محسوب می‌شود.