تثبیت دما در بازار مسكن

به گزارش نما به نقل از «دنیای‌اقتصاد» از آمار مقدماتی درباره اوضاع بازار مسکن در دومین ماه از سال 94 حاکی است: هم‌اکنون میانگین ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی در شهر تهران بدون تغییر محسوس نسبت به متوسط سال93 کماکان در سطح مترمربعی 4میلیون و 100 هزار تومان قرار دارد.

معدل قیمت آپارتمان‌های پایتخت در فروردین امسال به دو دلیل شامل «تعطیلات نیمی از ماه» و «افزایش حساسیت‌پذیری بازارها نسبت به مذاکرات لوزان»، با کاهش شدید مواجه شد.

ارقام اولیه درباره قیمت فروردین که نیمه ماه گذشته با استناد به اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن در «دنیای‌اقتصاد» به چاپ رسید، از افت 2/ 10 درصدی نسبت به متوسط قیمت اسفند حکایت داشت، اما هم‌اکنون با اصلاحاتی که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن روی اطلاعات مقدماتی فروردین 94 صورت گرفته، مشخص شده است: میانگین قیمت هر متر مربع از واحد‌های مسکونی تهران در اولین ماه امسال با 4/ 6 درصد کاهش نسبت به اسفند پارسال، 3 میلیون و 960 هزار تومان شده است.

با این حال اگر چه در اردیبهشت امسال حجم خرید آپارتمان در پایتخت (در مقایسه با فروردین) 3 برابر شد، اما در این فاصله، میانگین قیمت‌ در حد جزئی 3 درصد افزایش یافت و از متری 3میلیون و 960 هزار تومان به 4 میلیون و 80 هزار تومان رسید که البته این میزان نوسان با توجه به افت و خیزهایی که معمولا قیمت ملک در دوره‌های ناپایدار و ملتهب به آن دچار می‌شود– رشد‌های دو رقمی- از نظر کارشناسان، حرکت طبیعی به حساب می‌آید.

در حال حاضر دمای بازار مسکن با ایستادگی قیمت‌ها، به ثبات نسبی رسیده و «دامنه» ریز نوسانات قیمت متری که سال گذشته در جریان رکود و تخلیه حباب، در بازه 390 هزار تومان افزایش یا کاهش ماهانه قرار داشت طی دو ماه ابتدای امسال باز هم محدودتر شده و کف و سقف نوسان ارزش هر مترمربع آپارتمان به 240 هزار تومان رسیده است.

دو سال پیش که قیمت مسکن در فصل بهار جهش کرد و سپس روند تدریجی افت قیمت آغاز شد، دامنه نوسانات قیمت در سراسر سال (فاصله حداکثر قیمت تا حداقل قیمت ماهانه در سال92) تا600 هزار تومان، گسترش یافت. در حال حاضر با احتساب ارقام مقدماتی اردیبهشت 94، سطح قیمت مسکن اندکی از میانگین یک‌سال93 کمتر است.

متوسط قیمت مسکن در یکسال93 با 7/ 4 درصد افزایش نسبت به یکسال92 به متر مربعی 4 میلیون و 146 هزار تومان رسید، اما سطح فعلی آن حدود 70 هزار تومان پایین‌تر آمده و به 4 میلیون و 80 هزار تومان رسیده است.

میل ماندن در شیب کاهشی؟

هر چند نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران در اردیبهشت امسال 3/ 3 درصد شده؛ اما با نگاه به روند بلندمدت گذشته –نرخ رشد نقطه به نقطه- به نظر می‌رسد بازار مسکن هنوز میل به ماندن در شیب کاهشی را دارد؛ ضمن اینکه به‌رغم افزایش خفیف ماهانه، سطح رشد اسمی و حتی رشد واقعی قیمت مسکن در مقایسه با پارسال، منفی است.

این پیش‌‌بینی براساس تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در سال جاری نسبت به زمان‌های مشابه سال گذشته مطرح است. ارزش اسمی آپارتمان‌ها در دومین ماه از سال جاری نسبت به مدت مشابه سال93، رقمی معادل 4/ 1 درصد کاهش یافت که این شیب منفی تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در 11 ماه اخیر بی‌سابقه بوده به طوری که در طول سال گذشته، نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن همواره بین 5/ 0 تا 7 درصد در نوسان بوده است.

«دنیای‌اقتصاد» ورود منحنی تورم نقطه‌ای مسکن به شیب منفی در سال جاری را اوایل سال گذشته پیش‌بینی کرده بود.

در حقیقت، طی دو سال گذشته که ریزش قیمت مسکن اتفاق افتاد اگر چه نرخ‌‌های رشد ماهانه، بلافاصله به ترکیدن حباب 71درصدی بهار92 واکنش نشان داد و منفی شد؛ اما چون روند کاهش ماهانه قیمت مسکن کُند بود و در هر ماه بین 3 تا 5 درصد حباب تخلیه شد، این اتفاق به تدریج روی تغییرات بلند مدت و یکساله قیمت مسکن (تورم نقطه به نقطه) اثر گذاشت به طوری که نرخ تورم نقطه به نقطه قیمت ابتدا از 71 درصد در اردیبهشت92 به 7 درصد در اسفند 92 نزول کرد و سپس از 2/ 4 درصد در فروردین 93 به 8/ 0 درصد در اسفند93 رسید.

هم‌اکنون نیز این شاخص باز هم کمتر شده و تا سطح منفی 4/ 1 درصد پایین آمده است.

به این ترتیب از ارزش واقعی آپارتمان‌‌های تهران (مقایسه رشد اسمی و تورم عمومی) در اردیبهشت امسال حدود 5/ 15 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاسته شده است.

سیکل‌های تجاری بازار مسکن –دوره‌های رکود و رونق- معمولا در فاصله دو تقاطع بین منحنی‌های تورم عمومی نقطه به نقطه و رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن، شکل می‌گیرد به این صورت که اوج رونق که با حباب حداکثری قیمت مسکن همراه می‌شود، حدود یک تا دو سال بعد از تقاطع منحنی تورم مسکن در مسیر صعود با منحنی تورم عمومی، اتفاق می‌افتد و اوج رکود نیز مجددا بین یک تا دو سال بعد از تقاطع دوم که این بار در مسیر نزول تورم مسکن، منحنی‌ها همدیگر را قطع می‌کنند، تشکیل می‌شود.

امسال با توجه به پیش‌بینی‌هایی که سال گذشته توسط کارشناسان اقتصاد مسکن انجام شد، می‌تواند سال ثبات نسبی قیمت باشد؛ به این معنی که انتظار می‌رود به‌رغم افت و خیزهای کم و نامحسوس، سطح قیمت مسکن تا نیمه سال ثابت بماند. در این صورت، چنانچه از یکسو روند تغییرات مثبت به صورت آرام آغاز شود و سطح تورم عمومی ثابت یا باز هم کاهش پیدا کند (برنامه دولت برای سال جاری، تداوم کاهش نرخ تورم است)، احتمال می‌رود دو منحنی مذکور نیمه دوم امسال نقطه تقاطع دوم را تشکیل دهند. تقاطع اول در مهر 92 اتفاق افتاد و بعد از آن، همواره منحنی تغییرات نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن پایین‌تر از منحنی تورم عمومی قرار داشت.

اصلاح اطلاعات مقدماتی فروردین

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در آمارهای مقدماتی مربوط به قیمت مسکن در اردیبهشت94، اطلاعات مقدماتی مربوط به قیمت فروردین اصلاح شده است.

نیمه ماه گذشته که متوسط قیمت مسکن در فروردین 94 اعلام شده بود، براساس گزارش‌های اولیه‌ای بود که بنگاه‌های املاک شهر تهران از محتوای مبایعه‌نامه‌های تنظیم‌شده در اولین ماه سال، وارد سامانه رهگیری معاملات ملک کرده بودند اما چون نیمی از ایام این ماه تعطیل بود، عدم تکمیل مدارک متعاملین برای قطعی کردن معامله خود از یکسو و محدودیت زمانی در نیمه دوم فروردین برای مشاوران املاک برای ثبت قراردادها در سامانه، کار وارد کردن بخشی از اطلاعات معاملات فروردین 94 را عملا به دومین ماه سال کشاند.

بر این اساس، اکنون با تکمیل اطلاعات ماه اول، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن میانگین قیمت مسکن در فروردین 94 را مترمربعی 3 میلیون و 960 هزار تومان برآورد کرده در حالی که پیش‌تر، این رقم با استناد به بخشی از کل معاملات ماه فروردین، مترمربعی 3 میلیون و 800 هزار تومان اعلام شده بود.

با این حال، سطح واقعی قیمت فروردین همچنان نسبت به اسفند93 کاهشی است اما به جای افت 10 درصدی، کاهش 4/ 6 درصدی را نشان می‌دهد.

زیان کوتاه‌مدت

در حال حاضر بازدهی دو ماهه خرید مسکن نیز از زیان کوتاه‌مدت سفته‌بازها در بازار ملک خبر می‌دهد. در پایان اردیبهشت امسال، قیمت مسکن 6/ 3 درصد نسبت به ابتدای سال جاری کاهش پیدا کرده است بنابراین کسانی که در این فاصله با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان در پایتخت کرده بودند، نه تنها عایدی قابل قبولی به دست نیاوردند که حدود 4 درصد نیز با زیان روبه‌رو شدند.