تعیین جهت رونق مسكن

به گزارش نما - دنیای اقتصاد نوشت:همان طور که از چند روز قبل، پیش‌بینی شده بود، نرخ سود یکی از دو نوع تسهیلات خرید مسکن به کمتر از 10 درصد کاهش یافت و پس از حدود سه دهه، سود وام خرید مسکن دوباره تک‌رقمی شد.

وام خرید مسکن از امروز با اعمال «سود تک رقمی» برای این نوع تسهیلات، به‌صورت «جهت‌دار» در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد و باعث خواهد شد «خروجی» مسیر کنونی پیش‌رونق معاملات ملک، با هدایت خریداران به «هسته شهرها»، به سمت شکل متفاوتی از رونق، متمایل شود. طرح مشترک وزارت راه و شهرسازی و بانک عامل بخش مسکن برای کاهش نرخ سود تسهیلات خرید ملک، سرانجام روز گذشته توسط رئیس‌جمهور اعلام شد.

با تصویب سیاست‌گذار پولی، نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، از 11 درصد به دو سطح 5/ 9 درصد و 8 درصد کاهش پیدا کرده به‌طوری که تسهیلات این صندوق که از نوع سپرده‌گذاری به حساب می‌آید و دارای شش سقف ریالی شناور در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک است، از این پس‌ به خریداران آپارتمان در «بافت‌های فرسوده» با کمترین نرخ سود یعنی 8 درصد و در سایر مناطق شهری با نرخ 5/ 9 درصد ارائه می‌شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره پیامدهای این مصوبه حاکی است: این مدل کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن که بسته به مکان انتخاب آپارتمان، سود متفاوت برای وام‌گیرنده اعمال می‌کند، پنج تاثیر مثبت و در عین حال تبعات سه‌گانه می‌تواند به همراه داشته باشد. مهم‌ترین نقطه قوت تسهیلات جدید، «جذابیت‌بخشی به هسته فرسوده شهرها» از طریق اعمال دو امتیاز بانکی به خریداران مسکن در این مناطق است.

در بافت فرسوده شهر تهران، وام‌های 80 و 160 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز «یکم»، بدون لحاظ شرط «خانه‌اولی» و همچنین با «5/ 1 واحد درصد سود کمتر»، به متقاضیان خرید آپارتمان پرداخت می‌شود و در شهرهای بزرگ و کوچک نیز وام‌های 60 و 120 میلیونی و 80 و 40 میلیونی، به همین سبک جدید، ارائه خواهد شد، اما در خارج از بافت فرسوده، تسهیلات از یکسو فقط به زوج‌های فاقد سابقه مالکیت و از سوی دیگر با سود بالاتر پرداخت می‌شود. به این ترتیب، دو مزیت خرید مسکن در بافت فرسوده ناشی از شکل جدید پرداخت وام یکم، می‌تواند جهت معاملات ملک را به مناطقی از شهرها که تاکنون چندان مدنظر سرمایه‌گذاران ساختمانی و حتی خریداران قرار نداشت، بکشاند و زمینه بروز رونق به شکل «مصرفی» و «غیرتورمی» را تقویت کند.

پیش‌تر، طرح اولیه کاهش نرخ سود وام خرید مسکن به گونه‌ای تعریف شده بود که سود فعلی 11 درصدی، برای همه مناطق شهرها به 9 درصد کاهش یابد، اما اکنون با «مرزبندی» بین هسته فرسوده و سایر مناطق شهری در نحوه اختصاص تسهیلات خرید مسکن، بازار ملک هم به لحاظ معاملات و هم به لحاظ ساخت و ساز، به سمت مناطق هدف، چرخش خواهد کرد. در بافت‌ فرسوده شهرها، به‌خاطر مساعد نبودن فضای سفته‌بازی ملکی، بازار ملک آماده جذب تقاضای مصرفی بوده اما طی این سال‌ها، محرک چندانی برای این بخش از تقاضا و در نتیجه، ایجاد پالس برای سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت تشویق به نوسازی املاک کلنگی، وجود نداشته است.

در حال حاضر، دو مزیت انحصاری تسهیلات یکم برای بافت‌فرسوده، سبب می‌شود تحت تاثیر افزایش تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان در این مناطق، ساخت‌وسازهای دارای سه ویژگی ارزان‌قیمت، کم‌متراژ و آماده اجرا در هسته شهرها، رونق بگیرد و در مقابل، پروژه‌های ساختمانی فاقد تقاضای موثر که طی سال‌های اخیر از طریق به‌کارگیری منابع بانکی در ساخت و سازهای بزرگ متراژ، باعث حبس سرمایه‌های سازنده‌ها شده بود، محدود شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» درباره سه پیامد دیگر مدل فعلی کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن حاکی است جاذبه صندوق پس‌انداز «یکم» برای متقاضیان خرید آپارتمان در بافت فرسوده، چون که به ثبت نام یکساله آنها در صندوق برای دریافت وام منجر می‌شود، باعث «توزیع تقاضای خرید مسکن در طول زمان و جلوگیری از بروز ناگهانی رونق معاملات» می‌شود که این موضوع خود سبب «جذب نقدینگی در صندوق» و همچنین «کاهش فشار تقاضا به اوراق تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن» خواهد شد.

همچنین با تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات خرید مسکن به‌عنوان بلندمدت‌ترین وام بانکی، یک مانع انتظاری مقابل کاهش تورم برطرف شد. در شرایط فعلی که نرخ تورم تک رقمی شده و به 9/ 8 درصد رسیده است، هر چقدر میزان سود تسهیلات بلندمدت، فاصله کمتری با این شاخص داشته باشد، شرایط برای مهار بیشتر تورم، مساعد خواهد شد. در حال حاضر، تسهیلات صندوق یکم، با طول بازپرداخت 12 ساله، به متقاضیان پرداخت می‌شود.



تبعات احتمالی کاهش نرخ سود چیست؟

صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، یک‌سال پس از راه‌اندازی، برای سومین بار با کاهش نرخ سود تسهیلات مواجه شد. این صندوق خرداد سال گذشته با تعیین نرخ سود 14 درصد برای تسهیلات، ایجاد شد و سپس در دو مرحله، نرخ سود تسهیلات آن از 14 به 13 درصد و از 13 به 11 درصد کاهش پیدا کرد. اکنون با کاهش سه‌باره نرخ سود این نوع وام‌ خرید مسکن -نرخ سود وام اوراق همان 5/ 17 درصد است- این خطر وجود دارد که ظرفیت از قبل تعریف شده برای تسهیلات‌دهی صندوق یکم، با توجه به محدودیت منابع کمکی و پشتیبان صندوق، کاهش پیدا کند. ظرفیت صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» با استناد به فروض و طراحی‌ اولیه آن، به گونه‌ای تعیین شده که سالانه می‌تواند 73 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن به سپرده‌گذاران پرداخت کند. این ظرفیت با «تضمین» تعادل بین منابع و مصارف صندوق از طریق استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکن‌مهر برای بانک عامل بخش مسکن به‌عنوان منابع کمکی، تعیین شده است.

هر چند سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، با سود صفر انجام می‌شود و قیمت تمام شده منابع از این منظر، فوق‌العاده پایین‌تر از سایر تسهیلات بانکی است اما در صورتی که میزان استقبال متقاضیان از تسهیلات این صندوق در ماه‌های آتی تحت تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات، به قدری افزایش یابد که حجم مصارف صندوق از کل منابع سپرده‌ای و کمکی فراتر رود، در این صورت، تعادل صندوق از بین خواهد رفت. تبعات سه‌گانه ناشی از این وضعیت می‌تواند به‌صورت کاهش ظرفیت وام‌دهی، استقراض خط اعتباری و شکل‌گیری بازار سیاه امتیاز تسهیلات ظاهر شود. با این حال، ظرفیت خالی یک سال اخیر صندوق پس‌انداز یکم، دست کم در کوتاه‌مدت، جلوی برهم خوردن تعادل منابع و مصارف صندوق را خواهد گرفت؛ البته این سناریو در صورتی اتفاق خواهد افتاد که شیب ورود بازار ملک به لحاظ حجم معاملات، همانند ماه‌های گذشته، به صورت تدریجی افزایش یابد.

میزان ثبت‌نام و افتتاح حساب متقاضیان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در یک سال اول فعالیت این صندوق به 51 هزار نفر رسید که حدود 30 درصد از ظرفیت سالانه صندوق کمتر بود. از طرفی، متوسط مبلغ سپرده‌گذاری‌ها برای هر سپرده‌گذار، تاکنون رقمی در حدود 19 میلیون تومان بوده که در مقایسه با شرط « سپرده‌گذاری یکساله حداقل 30 میلیون تومانی» برای پرداخت تسهیلات، مشخص می‌شود: تعهد فعلی صندوق به سپرده‌گذاران، به جای 12 ماه، طی حداقل 21 ماه پرداخت خواهد شد. بنابراین،‌ توان صندوق یکم، در ماه‌های آینده، تحت تاثیر ظرفیت خالی ماه‌های گذشته، قابلیت جبران تقاضای اضافی را دارد اما این توان محدود است.



ابعاد یک فرضیه مثبت

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مسوولان بخش مسکن با استناد به «رشد حجم ثبت نام در صندوق یکم طی دو بار کاهش نرخ سود»، هزینه دریافت این تسهیلات را برای بار سوم کاهش دادند. اما همزمانی کاهش دومرحله‌ای نرخ سود تسهیلات یکم با زمان شکل‌گیری دوره پیش‌رونق معاملات مسکن، فرضیه «تاثیر کاهش نرخ سود بر استقبال متقاضیان» را با تردید روبه‌رو کرده است. این تردید به‌خصوص با لحاظ اینکه سقف وام یکم درست در بهار امسال با رشد 100 درصدی از 80 به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرد، مطرح است. به عبارت دیگر، می‌توان گفت استقبال متقاضیان از صندوق، عمدتا مدیون افزایش دو برابری سقف تسهیلات بوده است، چرا که کاهش نرخ سود، مبلغ اقساط را چندان کاهش نداده است.

با کاهش نرخ سود وام 80 میلیون تومانی از 14 به 13 درصد، 50 هزار تومان از مبلغ قسط ماهانه یک میلیون و 149 هزار تومانی کاسته شد و در مرحله کاهش نرخ سود از 13 به 11 درصد نیز، 100 هزار تومان دیگر از مبلغ قسط کم شد. اکنون با کاهش نرخ سود به 5/ 9 درصد، مبلغ قسط فقط حدود 70 هزار تومان کم می‌شود و به 930 هزار تومان می‌رسد اما در بافت فرسوده، میزان قسط ماهانه تسهیلات 80 میلیون تومانی، با 134 هزار تومان کاهش به 866 هزار تومان خواهد رسید. به این ترتیب، بیشترین کاهش مبلغ قسط تسهیلات یکم، نصیب خریداران آپارتمان در بافت فرسوده می‌شود که 15 درصد از قسط ماهانه را کم خواهد کرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» تابستان امسال حجم ثبت‌نام و افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، نسبت به بهار سال گذشته 8/ 2 برابر شد. سال گذشته همین موقع، ماهانه به‌طور متوسط 3500 نفر در صندوق پس‌انداز یکم افتتاح حساب انجام دادند اما امسال، این حجم به بالای 9600 نفر در ماه رسیده است. نرخ سود فعلی برای تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، نرخ کف به حساب می‌آید و بیش از این امکان کاهش نرخ سود با توجه به رعایت حداقل شرایط برای تعادل منابع و مصارف وجود ندارد.