چرا مسكن همچنان در ركود بسر می برد؟

به گزارش نما به نقل از خبرآنلاین, تيرماه امسال دوره تازه ركود بازار مسكن ايران وارد پنجمين سال خود شد و از نظر تاريخى اين يكى از عميق ترين و طولانى ترين دوره هاى ركود بازار مسكن در طى دهه هاى گذشته است. وقتى درباره ركود در بازار مسكن صحبت مى كنيم به اين معنى است كه تقريبا از تيرماه سال ١٣٩٢ تا كنون غير از يك يا دو ماه در همه ماهها تورم نقطه به نقطه ساليانه قيمت مسكن از تورم نقطه به نقطه عمومى كشور كمتر بوده است.

عمق ركود در ماههايي در طى ٤ سال اخير به حدى بوده است كه بازار مسكن تورم منفى را تجربه كرده و قيمت ها نه تنها به اندازه نرخ تورم عمومى يا بيشتر افزايش نيافته است كه حتى كاهش قيمت هم داشته ايم.

اين به اين معنى است كه هر كس با قصد سرمايه گذارى در طى ٤ سال اخير وارد بازار مسكن شده و خريد داشته است بطور كلى زيان كرده و اين بازار نتوانسته است بطور عمومى سودى حتى به اندازه نرخ تورم هم ايجاد كند.

اما واقعا چرا بازار مسكن در اين خواب عميق فرو رفته است و آيا اين بازار دوباره در آينده شاهد رشدهاى قيمتى هماند سالهاى ٨٦ يا ٩١ خواهد بود و يا اين بازار در يك نقطه تغيير ماهيت از نظر بازار سرمايه گذارى در ايران قرار دارد؟
بررسى ها نشان مى دهد عمده دلايل ركود بازار مسكن را مى توان در چند عامل خلاصه كرد و بايد ديد كه آيا اين عوامل در آينده مى‌توانند شرايط بهترى را براى اين بازار رقم بزنند؟

١- عامل قيمت نفت : تحليل ها و مقايسه دوره هاى رونق بازار مسكن و مقايسه آن با قيمت نفت بيانگر اين نكته است كه سابقه نداشته است كه ما در دوره اى شاهد رونق بازارمسكن بوده باشيم و قيمت نفت در كف تاريخى خود باشد. طبيعى است كه قيمت نفت به عنوان موتور توزيع ثروت در اقتصاد ايران وقتى رو به كاهش مى رود ، منابع پولى كافى در سطح جامعه توزيع نمى شود و عدم بسط نقدينگى از منظر افزايش درآمدهاى نفتى و عدم شكل گيرى بيمارى هلندى امكان افزايش قيمت مسكن از طريق افزايش قيمت نفت را سلب كرده است.

٢- عامل مازاد عرضه : واقعيت اين است كه هر موج افزايش قيمت در بازار مسكن در دوره هاى گذشته همراه با يك موج افزايش شديد ساخت و ساز و ورود تازه واردين به اين بازار با هدف سودآورى بوده است. اين موج هاى ساخت و ساز بويژه در دوره رونق سالهاى ٨٦ تا ٩١ به اوج خود رسيده بود . اما اين تازه واردين از يك موضوع مهم در اين ورود خود به بازار مسكن غافل بوده اند و آن عامل اين بود كه با افزايش شديد قيمت مسكن آيا تقاضا همچنان توان همراهي با عرضه را دارد و آيا افزايش ساخت و ساز همگام با تقاضاى واقعى بازار مسكن در ايران بويژه كلان شهرها است؟

٣- عامل نرخ سپرده : نرخ سپرده در طى چهار سال قبل متناسب با كاهش نرخ تورم كاهش پيدا نكرده است. اين بالا بودن نرخ سپرده بانكى تقريبا امكان رقابت را از همه بازارهاى سرمايه گذارى از جمله بازار مسكن سلب كرده است و سرمايه گذاران در اين سالها ترجيح داده اند تا به جاى سرمايه گذارى و خريد ساختمان با هدف سودآورى ، پول هاى خود را در سپرده هاى بانكى نگه دارند. واقعيت اين است كه به دليل بحران شبكه بانكى عملا ارتباط نرخ سپرده با نرخ تورم در اقتصاد ايران قطع شده است و در شرايط فعلى امكان كاهش واقعى و نه دستورى نرخ سپرده وجود ندارد.

٤- عامل تسهيلات بانكى : بحران شبكه بانكى در طى سالهاى اخير سبب شده است كه بغير از بانك مسكن بقيه بانك هاى كشور امكان ارائه تسهيلات متناسب با قيمت مسكن را ندارند و بازار مسكن به يك بازار بزرگ خريد نقدى تبديل شده است و اين موضىوع با توجه به قيمت بالاى مسكن از عوامل ركود اين بازار است.
شرايط بازار مسكن در افق ميان مدت بيانگر اين نكته است كه هم قيمت نفت احتمال پايينى براى افزايش دارد و هم ركود تقاضا و كاهش قدرت خريد عمومى و پديده مازاد عرضه در بازار مسكن ادامه دارد و هم ادامه بحران شبكه بانكى در بخش عدم توان تسهيلات دهى و بالا بودن نرخ سپرده، سبب مى شود كه در افق كوتاه مدت و حتى ميان مدت هم نمى توان امكان خروج بازار مسكن از ركودى كه در آن گرفتار است را متصور بود و به نظرمى رسد ما در آستانه تغيير ماهيت بازار مسكن از يك بازار عمومى به يك بازار تخصصى باشيم . در اين باره بيشتر خواهيم گفت.